Обмен квартир между родственниками. Сроки обмена.

Обмен квартирами — распространенная сделка с недвижимостью в нашей стране. До 1990 года она являлась единственным способом изменения жилищных условий. Привлекает она рядового гражданина и простотой, и устоявшимися традициями. Однако все же не помешает знать некоторые ее особенности.

Процедура квартирного обмена с юридической точки зрения может быть произведена только нанимателями неприватизированного жилья. В других случаях обмен будет разновидностью сделки мены. Стоит отметить, что продажа одной квартиры и приобретение другой не относится к сделке обмена.

Данный вид сделки регулируется Гражданским и Жилищным Кодексами. Последний устанавливает правила пользования жилыми помещениями.

Что такое родственный обмен квартирами?

Родственный обмен квартирами – это гражданская сделка с объектами, принадлежащими родственникам. В договорах и иных документах участниками соглашения являются только дальняя или близкая родня (например, дедушка и внук, сестра и брат и т.д.). Гражданский кодекс РФ и ЖК РФ не содержат специальных нюансов для заключения договоров с недвижимостью между родственниками. Однако в ряде случаев стороны могут обойтись без уплаты налогов, которые предусмотрены для стандартных вариантов перехода прав на жилье.
Порядок действий граждан, планирующих обмен своими имущественными активами, будет зависеть от формы сделки и статуса недвижимости.

Приватизированные квартиры можно обменивать или продавать без дополнительного разрешения государственных или иных ведомств. Исключение составляет только сделка, по которой отчуждается имущественное право ребенка. Если же жилье находится в муниципальной собственности и предоставлено по договору соц.найма, согласие на обмен будет давать наймодатель.

Междугородный обмен жильем

Для тех, кто решил переехать в другой регион, первым делом необходимо произвести обмен квартирами между городами. Он осуществляется двумя способами: прямым и альтернативным.

1. Прямой обмен корнями уходит в советское время. Человек, желающий переехать в другой город, самостоятельно ищет тех, кто собирается перебраться жить в его родное место. Он просматривает объявления, печатает свое предложение в СМИ и т.д. Такая процедура может растянуться на несколько лет. Подходит для тех, у кого есть время на поиск подходящего варианта.
2. Альтернативная схема, по сути, представляет всем знакомый вариант купли-продажи. Жилье выставляется на продажу, за вырученные средства человек покупает квартиру в другом городе. Минусом данной схемы является временная неувязка. Совсем не редкость случаи, когда собственник продал свое жилье, а новую квартиру не приобрел. В этой ситуации он должен позаботиться о съемном жилье иначе рискует оказаться с вещами на улице.

Обмен жильем может быть равноценным и неравноценным. Во втором случае осуществляется доплата. Ее размер и сроки перечисления на счет другого участника сделки фиксируются в договоре.

Варианты родственного обмена

Родственникам доступны все возможные сделки, предусмотренные ГК РФ.

Совершить взаимный переход прав можно следующими способами:

• муниципальные объекты недвижимости можно поменять в порядке, предусмотренном статьей 72 ЖК РФ;
• для совершения возмездных сделок нужно заключить договоры купли-продажи, причем стороны могут сами определить цены за свои квартиры, предусматривать доплаты, договариваться об иных условиях перехода прав;
• можно обменять недвижимость по безвозмездным договорам дарения;
• по договору мены можно предусмотреть возмездную доплату, а сторонам придется оформить всего один договор

Справка! При любом варианте обмена переход прав вступит в силу только после регистрации в Росреестре. Порядок совершения регистрационных действий предусмотрен Законом № 218-ФЗ.

Ограничения для совершения подобных операций могут устанавливаться в силу статуса квартиры, наличия зарегистрированных обременений. Также придется учитывать полный запрет на безвозмездное отчуждение недвижимости, принадлежащей ребенку. На такую сделку не получить согласие органов опеки, так как имущественное положение несовершеннолетнего ухудшается. Для возмездного отчуждения квартиры ребенка запрета нет. Однако заключить договор можно только с разрешения специалистов местного отдела опеки.

Родственный обмен квартирами соцнайма

Статья 72 ЖК РФ (Жилищный кодекс) говорит о возможности обмена снимаемой жилой площади между несколькими жителями не только одного города, но и разных населенных пунктов. Такой обмен предполагает заполнение договора, который оговаривает условия обмена, в трех экземплярах. В свою очередь, один документ должен быть зарегистрированным. В дальнейшем такой документ имеет значение юридического и доказывает, что обязанности переданы уже другому физическому лицу.

Каждый участник обмена обязан предоставить оригинал документа об обмене в местные органы для того, чтобы получить их одобрение. Отказ администрации может быть выдан в определенных случаях, предусмотренных в ст. 73 ЖК РФ:

• Одно из обмениваемых помещений является неподходящим для дальнейшего проживания в нем.
• Право на использование жилья оговаривается в суде.
• Дом, в котором находится квартира, планируемая на обмен, может быть снесён в ближайшее время.
• В квартиру, которая предлагается на обмен, может поселиться человек, заражен хроническими заболеваниями, и проживание с ним может оказаться опасным для здоровья.
• Возможный кардинальный ремонт дома.

Отклонение может быть рассмотрено в суде. В случае отсутствия всех ограничений понадобятся следующие документы:

• Подтвержденный органами местного управления договор об обмене жилья в письменной форме.
• Соглашение об обмене всех зарегистрированных жителей квартиры. Без такого согласия в процедуре может быть отказано.
• При существовании жителей квартиры, не достигших 18-летия, договор обмена должен подтвердить орган опеки и попечительства.
• Заверенное заявление об обмене квартир.
• Справка, которая подтверждает отсутствие долга нанимателя.
• Саправка из домовой книги.
• Документ о состоянии жилого помещения.
• План дома.

Согласно новому распоряжению ЖК РФ должны быть отменены договора об аренде жилья, которые заключили ранее для того, чтобы произвести обмен квартир соцнайма. Органы местного управления должны расторгнуть эти договора и заключить новые в течении десяти дней.

Порядок действий: с чего начать и куда обращаться?

Для обмена жильем муниципального фонда допускается только безвозмездный вариант, т.е. стороны не могут преследовать финансовую выгоду.
Для процедуры в соответствии со ст. 72 ЖК РФ нужно соблюсти следующие условия:

• объект для обмена должен находиться в социальном найме у второй стороны, т.е. относиться к муниципальному фонду;
• нужно запросить письменное согласие наймодателя (обычно им является местный комитет по управлению имуществом);
• на обменную сделку должны дать согласие члены семьи обоих нанимателей, если им принадлежит право пользования квартирой;
• допускается принудительный обмен через суд, если кто-либо из членов семьи отказывается давать согласие на взаимный переезд.

В статье 73 ЖК РФ указан ряд оснований, при которых получить согласие на обмен неприватизированными квартирами невозможно. Например, отказ наймодателя будет законным, если объект непригоден для проживания, либо к нанимателям предъявлен иск о принудительном выселении с расторжением договора.

На практике обмен муниципальной жилплощадью применяется крайне редко. Это связано с отсутствием единой базы данных по обменному фонду, сложностью найти равнозначный вариант по площади, местности проживания и иным факторам. Кроме того, количество неприватизированных квартир в стране уменьшается с каждым годом, поэтому шанс совершить родственный обмен минимален.

Документы при родственном обмене квартир

Договор об обмене является главным в данной процедуре. Но кроме этого нужно подготовить и другие бумаги для предоставления их в местные административные органы:

• Заявление, которое должно быть одобрено администрацией местного управления.
• Копии паспорта каждого участника обмена.
• Ордера, полученные на квартиры.
• Постановление на вселение в новое жилое помещение.
• Документ о соцнайме предыдущего помещения.
• Выписка, которая разрешает дальнейшее вселение.
• Справка, в которой отмечены все зарегистрированные члены семьи.
• Согласие всех задействованных членов семьи.

Кроме всех указанных документов обязательно нужно иметь с собой квитанции об оплате за проведенные операции.

Несмотря на то по закону Российской Федерации не предусмотрено такой процедуры как «обмен квартир между родственниками», жилую площадь обменять можно. Тот случай, когда квартира – чья-то собственность и когда она муниципальная служба – позволяет совершить обмен.

В последнее время спрос на такие услуги уменьшается все больше и больше. Люди не хотят меняться собственностью, опасаясь каких-либо последствий. Поэтому покупка персонального жилья – более подходящий вариант.

Налоговые последствия родственного обмена квартирами

По нормам НК РФ налоги обязаны платить лица, получающие имущественную или денежную выгоду по гражданским сделкам, т.е. доход. Налог рассчитывается самостоятельно по ставке 13% путем подачи декларации 3-НДФЛ. Выгодой в этом случае является размер доплаты по договору мены, разницы в стоимости объектов при купле-продаже.
Не нужно платить налог от отчуждения недвижимого имущества, если она находилась в собственности более пяти лет. Если продавцы-родственники или участники мены владеют квартирами менее указанного срока, они могут воспользоваться налоговыми вычетами.

Также освобождаются от уплаты НДФЛ родственники по договорам дарения, если они владели недвижимостью не менее трех лет. Такое правило указано в статье 217 Налогового кодекса РФ, является дополнительным преимуществом родственного обмена через дарение.

Родственный обмен квартирами: что это

В отличие от обычных сделок с обменом недвижимости, такие договора заключаются между родственниками. Например, сын меняется квартирой с отцом или дедушка с внуком. Степень родства при этом значения не имеет.

В Жилищном и Гражданском кодексах РФ не прописаны условия заключения договоров мены между родственниками. Поэтому обмен проводится по общим правилам. Конкретный порядок действий зависит от статуса недвижимости:

1. Приватизированное жилье обменивается без получения дополнительных разрешений. Исключение – владельцем недвижимости является несовершеннолетний. Тогда для заключения сделки потребуется согласие органа опеки.
2. Обмен муниципальных объектов требует согласия наймодателя. Разрешение оформляется в письменной форме.

Родственный обмен в форме купли-продажи

Купля-продажа квартирных долей между родственниками оформляется стандартным документом для этого случая (договором купли-продажи недвижимости). Особо тщательно нужно проработать следующие пункты:

• описание родственных сторон;
• характеристику объекта недвижимости (квартиры), включая технические показатели и стоимость доли;
• порядок совершения сделки;
• обстоятельства непреодолимой силы и порядок наложения штрафов при нарушении условий.

Информация!

Документы составляются и подписываются в трех экземплярах на каждую квартиру. Один экземпляр полагается продавцу, второй — покупателю (родственные стороны). Третий комплект документов идет на регистрацию в Росреестр. Все документы должны быть заверены нотариально.

Какие варианты обмена чаще используют

Чаще всего родственники используют такой обмен:

• квартиры на квартиру;
• долями квартиры;
• комнаты на квартиру.

Возможные способы обмена недвижимостью между близкими родственниками напрямую зависят от целей, которые преследуют граждане:

• улучшение жилищных условий одной или обеих сторон;
• получение имущественной выгоды, если обмен с родственниками приватизированными квартирами предусматривает денежную доплату;
• переезд в другой населенный пункт или регион страны, если осуществляется междугородний обмен;
• решение спора о совместном проживании, если гражданами начат принудительный размен квартиры.

Конкретные способы совершения обмена зависят от указанных причин, а также от правового статуса объекта недвижимости.

Для квартир, находящихся в собственности родственников, таким способом будет совершение гражданско-правовой сделки со взаимной регистрацией прав на вновь приобретенные объекты.

Вариант осуществления мены с участием муниципальных квартир существенно ограничен обязательным требованием о получении согласия собственника фонда или наймодателя. В этом случае отсутствие разрешения не позволит гражданам обменять свою квартиру, ни при каких обстоятельствах.

Еще один способ обмена квартир между родственниками заключается не в оформлении документов с юридической силой на жилые помещения, а во взаимной выписке и прописки граждан.

Такие действия можно совершить только в отношении муниципальных квартир и с согласия наймодателя. Данный вариант является наиболее трудоемким и может быть реализован только при соблюдении множества формальностей.