Как оформить задаток при покупке квартиры?

Главная » Купля-продажа квартиры » Залог, задаток при покупке квартиры

12

Покупка квартиры может быть сложной и многоэтапной процедурой. Покупатель хочет быть уверен, что продавец не откажется от сделки на последних этапах, а продавец, в свою очередь, хочет убедиться, что покупатель действительно собирается приобретать это жилье, а не просто перебирает варианты. Именно для фиксации предварительных договоренностей обычно и используется задаток.

Чем отличается залог от задатка при покупке квартиры

При покупке-продаже квартиры используются два основных вида предварительных платежей: задаток и аванс. Формулировка «залог» практически не применяется. Исходя из самого смысла этого слова, она больше похожа на задаток, однако в контексте данной статьи будем рассматривать данное понятие как аванс.

Залог

Если взять за основу, что залог – это аванс, называемый по-другому, то он является предпочтительным для продавца, но не желательным для покупателя. Суть аванса в том, что это просто досрочный платеж за квартиру. Эта сумма при окончательном расчете за жилье будет рассмотрена как часть платежа. Однако она не налагает на покупателя или продавца какие-то обязательства или ограничения. В случае отказа от сделки, продавец просто возвращает покупателю его залог/аванс, без всяких штрафов и других условий.

Пример: Предположим, что жилье стоит 3 миллиона рублей. Покупатель, на предварительном этапе (на стадии начальных договоренностей), вносит 500 тысяч рублей в качестве залога/аванса. Если бы сделка была завершена в обычном порядке, покупателю пришлось бы доплатить только 2,5 миллиона, так как 500 тысяч рублей он уже выплатил. Но продавец находит другого клиента, который готов за то же жилье заплатить на 200 тысяч рублей больше. Логичным образом продавец возвращает первому покупателю 500 тысяч рублей залога/аванса и заключает договор со вторым.

Задаток

В отличие от аванса/залога, задаток предполагает штрафные санкции в случае отказа от покупки или продажи. Как следствие, продавцы не очень любят заключать такие соглашения, особенно если они сами не уверены, что готовы продать квартиру именно этому человеку. Конкретные условия соглашения и штрафы могут быть очень разными, но зачастую, если покупатель отказывается от приобретения жилья, то он теряет внесенный задаток. А если продавец отказывается от реализации квартиры, то должен вернуть покупателю сумму задатка в двойном объеме.

Пример: На основании примера выше, если покупатель откажется от сделки, то он потеряет внесенные 500 тысяч рублей. А если продавец решит, что он лучше продаст жилье другому человеку, который готов заплатить на 200 тысяч рублей больше, то ему сначала придется заплатить штраф в размере 500 тысяч рублей (фактически, он вернет покупателю не 500 тысяч, а целый миллион рублей). Как следствие, при таких условиях нет никакого смысла отказываться от сделки, ведь сумма штрафа будет значительно выше, потенциальной выгоды.

Возвращается ли задаток при отказе от покупки квартиры

Как уже было сказано выше, задаток при отказе не возвращается (или возвращается в двойном объеме, если говорить с точки зрения продавца). Именно это является основным отличием данного типа договоренностей от других вариантов (аванса). А вот сумма штрафа/возврата может быть уже любой. Стороны имеют право договориться о тех условиях, которые устраивают всех.

Как следствие, штраф может быть снижен или увеличен. Могут применяться дополнительные условия или ограничения, временные рамки и так далее.

Пример: В соглашении о задатке может фигурировать условие, что в случае отказа от продажи продавец должен вернуть задаток в двойном объеме, однако актуально это только через 1 месяц после заключения соглашения. В результате продавец в течение первого месяца переговоров, может спокойно расторгнуть сделки и вернуть сумму задатка без штрафа. На практике, чаще всего условия все же более жесткие.

Документальное оформление задатка

Обязательным условием при оформлении является составление документа «Договор/соглашение о задатке» написанном от руки, причём слово «задаток» должно быть прописано в обязательно порядке, иначе сумма будет считаться авансом. При правильном составлении, договор опирается на ст. 380 и 381 ГК РФ. Это мотивирует продавца и покупателя как можно серьёзнее отнестись к последствиям и своим намерениям.

Законодательная сила действует на договор следующим образом: не выполнение условий задатка со стороны продавца, обязует его заплатить удвоенную сумму от изначальной. При отказе покупателя, средства, потраченные на задаток, признаются собственностью и переходят уже к продавцу.

Договор о задатке должен содержать нижеперечисленные пункты:

1. Основные сведения и данные с паспорта (если собственник недвижимости не один человек, то необходимо получить доверенность каждого).
2. Обозначить на какую именно собственность действует задаток (написать адрес и все данные о квартире).
3. Сумма задатка (обозначить как цифрами, так и прописью).
4. Подтвердить, что задаток включён в полную стоимость недвижимости.
5. Написать период предоставления задатка (точные даты).
6. В конце подтвердить документ подписями.

Само же соглашение о задатке пишется самостоятельно по образцу, который можно взять из открытых источников, но лучше обратиться к знающему юристу, чтобы избежать возможных неточностей при составлении документа. Также не лишним будет прибегнуть к помощи нотариуса, особенно для покупателя, так как рискует он всегда больше. Нотариус станет официальным свидетелем при соглашении сторон и оплате задатка.

Сумма, размер задатка, залога при покупке квартиры

В законодательстве нет никаких четких определений рекомендуемого или требуемого уровня залога/задатка/аванса. Стороны сами принимают решение, какая сумма их устроит. Логично, что покупатель хочет заплатить меньше, а продавец – получить больше.

В среднем, сумма задатка редко превышает 5% от стоимости жилья. Обычно стороны останавливаются на уровне 1-2%. Также сумма зачастую округляется до «красивой цифры».

Пример: Квартира может стоить 3 миллиона 250 тысяч рублей. 1% от это суммы – это 32,5 тысячи. В подобной ситуации обычно округляют до 30, 40 или 50 тысяч рублей.

В некоторых ситуациях продавец может попросить сумму больше, чтобы успеть до окончания сделки купли-продажи решить какие-то финансовые проблемы с данной квартирой. Например, оплатить долги по коммунальным платежам или узаконить перепланировку. Все это тоже обсуждается и нередко покупатель может согласиться заплатить больше задатка, но при этом снизить общую стоимость квартиры.

Оформление дополнительных документов

К договору о задатке, необходимо оформить ещё несколько документов: расписку и договор о купле/продаже. Это делается для того, чтобы к нему применялись все необходимые правовые последствия при несоблюдении описанных в нём же условий.

В расписке подтверждается факт передачи задатка продавцу. При составлении документа необходимо указать следующее:

1. Основные данные сторон, прописанные в паспорте.
2. Подтверждение, что средства, переданные продавцу, являются не авансом и залогом, а задатком.
3. Прописать полностью сумму задатка.
4. Подтвердить документ обоюдными подписями.

Вторым важным документом является «Предварительный договор купли/продажи». Здесь обозначаются как условия и договорённости, к которым пришли обе стороны, так и прописываются необходимые документы, данные, материальные вещи — вообще всё, что каким-либо образом касается участвующей в сделке недвижимости.

Например:

• любые документы, необходимые для проведения сделки;
• размер задатка;
• указывается конечная цена недвижимости;
• реквизиты, подтверждающие отправку средств продавцу;
• какую-либо мебель или технику, остающуюся в квартире, также необходимо прописать.

Размер и период, на который предоставляется задаток

Ни в одном официальном документе не прописана конкретная сумма задатка. Продавец и покупатель вправе решить это сами, но при этом заплаченные средства должны мотивировать обе стороны действовать согласно условиям договора.

Сумму для покупателя необходимо обозначить такую, чтобы её не выгодно было лишиться, если вдруг найдётся предложение получше. В случае с продавцом, задаток предостерегает от продажи недвижимости другому кандидату, предлагающему более выгодные условие, так как это грозит уплатой в двойном размере, и возможная выгода потеряется. Как правило, задаток составляет несколько процентов от общей суммы (100 – 200 тысяч рублей).

Срок задатка определяется готовностью продавца и покупателя совершить сделку. Так как при покупке квартиры необходимо собрать и подготовить документы, то и договариваются стороны заранее. Ведь сам задаток нужен прежде всего для того, чтобы во время процесса купли/продажи никто не передумал и сделка состоялась. Также стоит учитывать, что не только продавцу, но и покупателю требуется время для проверки, и анализа нужных документов, поэтому срок внесения задатка всегда ставится с запасом. Ведь если он истечёт, то настанет уже юридическая ответственность, при этом совершить сделку раньше законом не запрещено.

Метки: Квартира, МКД

Как правильно оформить залог, задаток при покупке квартиры

Залог или задаток оформляются в виде отдельного соглашения/договора. Нередко они заменяют собой предварительный договор купли-продажи. Как правило, такой документ подписывается уже после того, как стороны достигнут каких-то базовых договоренностей.

Порядок действий

Для оформления договора залога/задатка необходимо:

1. Обсудить условия сделки с покупателем/продавцом.
2. Определить сумму залога/задатка и способ передачи денег (наличкой или безналичным образом).
3. Составить соглашение о задатке.
4. При необходимости, заверить соглашение у нотариуса.
5. Подписать этот документ.
6. Передать продавцу деньги.

Рекомендуется потребовать у продавца расписку о получении задатка. Соглашение лишь подчеркивает намерение сторон передать/получить деньги, но не сам факт передачи. Для фиксации этого необходима расписка.

Документы

На этапе подписания такого соглашения требуется лишь обязательный минимум документов:

• Паспорта сторон.
• Выписка из ЕГРН.
• Правоустанавливающие документы.

Покупатель может запросить и полный перечень всех бумаг, чтобы точно убедиться, что с квартирой все в порядке, но это не обязательное условие.

Расходы и сроки

Стороны сами решают, когда и при каких условиях им удобно составить и подписать такое соглашение. Если не планируется обращаться в нотариальную контору за заверением, то никаких дополнительных расходов не будет.

Содержание соглашения о задатке

В соглашении такого типа должна фигурировать следующая информация:

• Паспортные данные сторон (ФИО, серия и номер паспорта, кем и когда выдан, адрес регистрации и так далее).
• Информация о сути соглашения.
• Данные о квартире, которая будет приобретаться.
• Сумма задатка.
• Общая стоимость квартиры.
• Срок действия соглашения.
• Условия сделки (штрафные санкции в случае расторжения).

Образец соглашения о задатке

Особенности внесения задатка при покупке ипотечной недвижимости

Внести задаток реально, даже приобретая недвижимость с ипотечным кредитом. Просто в соглашении о задатке опишите порядок расчёта ипотечными средствами и другие важные нюансы. Порядок оформления задатка такой:

• заключите соглашение между сторонами, прописав в нём порядок распоряжения кредитными средствами;
• известите банковское учреждение о желании произвести задаток, направив в него копию соглашения, и согласуйте с ним все условия – банк вычтет сумму задатка из первого взноса;
• если вы покупатель – выдайте продавцу задаток;
• если вы продавец – оформите расписку;
• направьте в банк копию расписки.

Задаток при покупке квартиры в ипотеку

Если квартира приобретается в ипотеку, общие принципы составления соглашения, особенностей залога/задатка и расписки остаются неизменными. Разница лишь в том, что о наличии такого договора обязательно нужно уведомлять банк. На основании данного документа будет произведена корректировка суммы кредита. Других особенностей и отличий нет.

Залог, задаток или аванс при покупке квартиры – это хоть и не обязательный, но очень важный элемент, который буквально «связывает» стороны друг с другом определенными обязательствами. Мошенники нередко пользуются этой системой для того, чтобы получить деньги от покупателя, но ничего не передавать взамен. Опытные юристы на бесплатной консультации расскажут об основных особенностях таких соглашений. Они же могут сопровождать всю процедуру купли-продажи, тем самым исключая возможности мошенничества и любые другие потенциальные проблемы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда

:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните Москва и Московская область
• позвоните Санкт-Петербург и область

Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях

(
1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи

Наталья Фомичёва

Эксперт-юрист сайта. Стаж 10 лет. Наследственные дела. Семейные споры. Жилищное и земельное право.

Задать вопрос Рейтинг автора

Написано статей

513

-юристу БЕСПЛАТНО!

Напишите свой вопрос, наш юрист БЕСПЛАТНО подготовит ответ и перезвонит вам через 5 минут.

Отправляя данные Вы соглашаетесь с Согласием на обработку ПДн, Политикой обработки ПДн и Пользовательским соглашением

Полезная информация по теме

4

Как обманывают при покупке квартиры

Обман при покупке квартиры возникает если не постоянно, то очень…

16

Как проходит сделка купли-продажи квартиры через банковскую ячейку

Сделка купли-продажи квартиры сопряжена со многими рисками, один из которых…

60

Какие расходы несет покупатель и продавец при покупке, продаже квартиры

Приобретение квартиры связано с большими затратами. «Львиная доля» расходов покупателя…

2

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

При оформлении ипотечного кредита банк запрашивает обеспечение. Им может выступать…

9

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

При возмездном отчуждении квартиры Продавец и Покупатель могут составить не…

3

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство недвижимости

Агентства недвижимости активно рекламируют свои услуги, обещая найти жилье намного…

Аванс при покупке квартиры

Авансом называют денежную сумму, которую покупатель вносит в счет оплаты приобретаемого объекта недвижимости. Отсюда проистекают два следствия, отличающие аванс от задатка:

• если сделка не состоялась, сумма аванса при покупке квартиры возвращается в полной мере, независимо от того, кто виновен в срыве;
• ни продавец, ни покупатель не наказываются штрафными санкциями.

То есть, аванс выполняет только одну функцию – платежную. Однако о нем тоже должен быть составлен договор, чтобы ни у одной из сторон не возникло соблазна назвать внесение аванса при покупке квартиры задатком. Есть еще одна тонкость: денежные средства, внесенные по договору, подлежащему государственной регистрации, до момента его регистрации считаются авансом.