Изменение границ помещений в многоквартирном доме

Виды разрешенного использования

Градостроительным кодексом устанавливается три варианта видов разрешенного использования земель:

• основные;
• условно разрешенные;
• вспомогательные.

Основные ВРИ не подлежат дополнительному согласованию с органами власти, т.е. собственник вправе использовать земельный участок в соответствии с указанным в качестве основного видом или одного из основных, если таковых указано несколько.

Условно разрешенные ВРИ дают возможность выбора способа использования участка, при этом условно разрешенный вид может быть основным или совместным с ним.

Вспомогательные виды разрешенного использования могут применяться только в качестве дополнительных к основным или к условно разрешенным и только совместно с основными или условно разрешенными видами на территории одного земельного участка.

Использовать земельный участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с видом его разрешенного использования. Например, если он имеет ВРИ под строительство и эксплуатацию складских зданий, то построить новое или реконструировать существующее и сделать потом из него офисное здание или жилой дом нельзя, т.к. назначение будет противоречить целям использования земельного участка, указанным в ГПЗУ и ЕГРН.

Важно! При смене ВРИ должна производиться и смена функционального назначения здания на вид, соответствующий новым целям использования земельного участка (в случае, если изначально ВРИ земельного участка и назначение здания не совпадают).

Последствия нецелевого использования земельного участка

Оплата штрафов за нецелевое использование земельного участка (в соответствии с ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ)

Требование о приведении участка в исходное состояние

Взыскание убытков, причиненных нецелевым использованием земельного участка (в случае причинения вреда участку как природному объекту)

Расторжение договора аренды земельного участка или изъятие земельного участка у собственника

Снос объектов самовольного строительства (при наличии таковых на земельном участке)

Повышение ставки земельного налога

Законодательное регулирование смены функционального назначения здания

Необходимость проведения обследования строительных конструкций нормируется СП 13-102-2003

Согласно СП обследование проводится при «увеличении эксплуатационных нагрузок и воздействий на конструкции при перепланировке, модернизации и увеличении этажности здания; изменении функционального назначения зданий и сооружений»

В случае перепрофилирования административного или торгового здания в производственное могут потребоваться работы по увеличению несущей способности конструкций, чтобы они справлялись с возрастающей нагрузкой или с вибрацией при размещении промышленного оборудования на этажах.

В случае перепрофилирования промышленного здания в торговое или административное, необходимо в проектной документации предусмотреть все требования нормативной документации к данным зданиям (подъезды, проходы, пути эвакуации и т.д.).

Порядок действий при изменении вида разрешенного использования

Изменение ВРИ или добавление новых, в т.ч. условно-разрешенных или вспомогательных, возможно только из перечня, закрепленных действующими на территории муниципального образования градостроительными регламентами и Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).

Порядок действий по изменению ВРИ выглядит следующим образом:

1. Подача Запроса (заявления) на предоставление государственной услуги об изменении одного вида разрешенного использования участка на другой.
2. По итогам рассмотрения обращения заявителя уполномоченным органом власти выносится распорядительный акт о смене ВРИ земельного участка либо мотивированный отказ в предоставлении услуги.
3. При положительном решении – внесение изменений в ЕГРН и в Договор аренды земельного участка (в случае аренды у города).

Порядок проведения смены функционального назначения здания:

Чтобы новое назначение здания или сооружения было своевременно легализовано и правильно документально оформлено, необходимо получить «Разрешение на строительство», и при строительстве соблюдать все требования проектной документации и соответствующих СНиП.

Для этого, во-первых, нужно заказать обследование строительных конструкций здания (часто называемое «строительной экспертизой»). В результате обследования выяснится, возможна ли смена функционального назначения здания.

Сроки выполнения работ по изменению ВРИ

Срок рассмотрения заявления составляет от 15 до 50 рабочих дней (в зависимости от необходимости проведения публичных слушаний и рассмотрения вопроса на Градостроительном совете). Весь процесс смены ВРИ земельного участка от подачи соответствующего заявления до момента внесения изменений в ЕГРН в среднем занимает от 1,5 до 4 месяцев. При необходимости внесения изменений в ПЗЗ сроки увеличиваются до 12 месяцев.

Этапы работ

ЭТАП

Подготовка документов

Правоустанавливающих документов на земельный участок

ЭТАП

Подача заявления

• на имя Главы муниципального образования (если документы территориального планирования отсутствуют или не утверждены)
• через ГЗК (если земельный участок находится в Москве или документы территориального планирования утверждены)

ЭТАП

Прохождение публичных слушаний

При внесении изменений в ПЗЗ (если земельный участок находится в Москве или документы территориального планирования утверждены)

ЭТАП

Внесение изменений в правоустанавливающие документы

• если земельный участок находится в аренде — подача заявления в ДГИ г. Москвы
• если земельный участок в собственности — подача заявления в Росреестр

ЭТАП

Получение Выписки из ЕГРН с измененными ВРИ

Через портал государственных и муниципальных услуг или через МФЦ

Условия проведения реконструкции, перепланировки и переустройства

Переоборудование и перепланировка жилого помещения – процедура очень сложная и кропотливая, которая требует соблюдения определенных правил, в том числе и узаконивание изменений. В частности, переоборудование и реконструкция здания невозможна без согласования с органами местного самоуправления. В иных случаях, реконструкция является несогласованной, что требует от собственника узаконить перепланировку квартиры в кротчайшие сроки.

Чтобы незаконная перепланировка квартиры стала согласованной, необходимо предоставить целый пакет документов:

• заявление от лица на переоборудование, перепланировку или реконструкцию жилого помещения, при этом необходимо указать их виды: индивидуальные или совместные;
• документы, которые подтверждают факт владения имуществом, в котором планируется перепланировка жилого помещения;
• проект перепланировки квартиры, который будет составлен и оформлен в порядке, закрепленном российским законодательством;
• технический паспорт жилого помещения, в который будут внесены изменения о том, что произошли переоборудование или реконструкция;
• согласие от всех собственников и членов семьи помещения, в рамках которого будет происходить переоборудование или переустройство, закрепленное письменно;
• акт, полученный в органе по охране архитектурных, исторических и культурных памятников. Данный акт содержит в себе сведения о том, является ли многоквартирный дом объектом охраны, в котором планируется перепланировка помещений.

Согласно ст. 26 ЖК РФ, орган, который выдает согласованный акт или разрешение на перепланировку квартиры, не имеет права требовать от собственника помещения иной пакет документов. Иными словами, собственнику достаточно предоставить указанный перечень бумаг, что позволит узаконить перепланировку помещения. Орган местного самоуправления выдает лицу расписку о получении документации и в течение 5 дней должен вынести решение – согласовать перепланировку помещений или же отказать.

После того как акт или разрешение на перепланировку квартиры будет вынесено решением органа МСУ, документ отправляется заявителю в течение 3 дней. При этом акт может быть выслан по почте, что не противоречит законодательству. Только соблюдая данный порядок, собственник может приступить к переустройству помещения, несмотря на его виды. В ином случае будет осуществлена несогласованная, незаконная перепланировка квартиры.

Смена функционального назначения здания

Функциональное назначение здания – это разрешенные способы использования здания, в частности, возможные способы его эксплуатации для осуществления конкретных видов хозяйственной и иной экономической деятельности.

Важно! Функциональное назначение объекта капитального строительства должно соответствовать ВРИ земельного участка, на котором он расположен. Например, если на земельном участке с видом разрешенного использования «для размещения объектов транспортного обслуживания и придорожного сервиса» находится здание, которое по документам БТИ или ЕГРН является автосервисом, но фактически используется как складское, то для приведения в порядок всех правоустанавливающих документов необходимо сменить функциональное назначение объекта. Изменение назначения здания – это переоборудование объекта под другой вид деятельности, отличный от изначально предусмотренного правоустанавливающими документами. При этом смена должна происходить одновременно с изменением вида разрешенного использования земельного участка или совпадать по назначению с имеющимся ВРИ.

Основные причины изменения функционального назначения объекта:

• здание не используется под цели, под которые было построено, и требуется его перепрофилирование;
• требуется сменить назначение части строения или только отдельных его помещений.

Изменение функционального назначения здания

Где имеет смысл смена функционального назначения здания

Необходимо отметить, что смена функционального назначения здания имеет и свои проблемы. Однако при подходящих обстоятельствах экономика данного подхода работает лучше. Чтобы заставить числа работать, нужно начать с поиска возможной ценности одного или нескольких компонентов существующего сооружения, которые будут окупать проект с точки зрения затрат. Часто пользу пытаются определить с точки зрения «во сколько бы обошлась замена этого на это?».

Например, для переоборудования какого-нибудь здания в соответствии с нормами могут потребоваться сейсмические изыскания, что обычно означает значительные капиталовложения. Они могут показаться чрезмерно высокими и побудить застройщика к сносу и перестройке существующего здания. В то же время, это здание может иметь изысканную систему внешнего остекления или какую-нибудь новую или обновленную механическую систему.

При сопоставлении стоимости остекления или механической системы со стоимостью сейсмических изысканий экономическая выгода может склоняться к переустройству или реконструкции. Каждая строительная площадка или здание представляют собой уникальные объекты, и первым шагом для тех, кто рассматривает смену функционального назначения, является определение такого элемента существующего объекта, который имеет денежную ценность. Часто конструкции или внешний вид здания сохраняют из-за их хорошего состояния. Так было во время недавнего проекта переоборудования, который превратил невыразительное бетонное офисное здание, построенное в 1960-х годах недалеко от аэропорта LAX (Лос-Анджелес), в отель. Конструкция наружных стен имела ребристые выступы из бетона и стекловолокна, которые придавали ей суровый, непривлекательный вид.

Однако несущие конструкции здания были в превосходном состоянии, а инженерные системы все еще работали. После демонтажа почти всех элементов здания и расходов в размере около 60-ти миллионов долларов на обновление здания в соответствии с современными эстетическими стандартами, строительство 260-ти тысяч квадратных футов гостиничного пространства повышенного уровня комфорта было завершено всего за 16 месяцев по сравнению с планируемыми 20-21 месяцами отстройки здания с нуля.

Ценность здания обязательно должна работать

Расположение и площадь здания в плане играют ключевую роль в том, стоит ли вообще рассматривать смену функционального назначения или реконструкцию. Иногда каркас или оболочка здания заключают в себе основную ценность, но сооружение имеет странную форму или неподходящий размер. В таких случаях застройщик должен обязательно поинтересоваться, будет ли здание работать с точки зрения новой технологической схемы. Если нет, возможно, будет более выгодно рассмотреть вариант нового строительства.

В описанном выше проекте переоборудования рассматриваемое здание располагало большим количеством квадратных метров, имевших нулевое значение с точки зрения нового технологического процесса или с точки зрения окупаемости инвестиций с помощью нового функционального назначения в виде отеля. Но существующий каркас и остекление имели слишком большое значение. Несмотря на мертвые зоны, осталось достаточно квадратных метров для добавления необходимого количества ключевых элементов, чтобы сделать проект экономически выгодным. Условия для работы элементов объекта, несущих определенную ценность, были благоприятными. После тщательной оценки экономической составляющей проект получил одобрение.

Когда имеет смысл смена функционального назначения здания

Существуют определенные рыночные условия, при которых проект больше предрасположен к смене функционального назначения, чем к новому строительству, и наоборот. Вторичные и третичные рынки недвижимости с неудобным расположением или недвижимость, расположенная в районах с более низкой плотностью населения, сильнее тяготеют к новому строительству. Экономия при смене назначения здания становится более очевидной, когда существуют два взаимосвязанных условия: очевидный спрос и предложение для рассматриваемого вида основных средств и нехватка доступной недвижимости в данном районе.

Смена функционального назначения дает аргументированные преимущества в экономии времени и бюджета по сравнению с новым строительством при определенных условиях: правильная география, при которой существует спрос и предложение для рассматриваемого вида основных средств; имеется основной элемент (или элементы) на участке или в здании, который является достаточно ценным для того, чтобы его сохранить; подходящее расположение здания в плане, на основе которого создается технологическая схема для нового назначения здания. Если эти условия выполняются, то смена функционального назначения здания является гораздо более привлекательным вариантом для быстрого выполнения проекта, чем новое строительство.

Билл Вильгельм является президентом компании R.D.Olson Construction – генеральной подрядной организации в Ирвайне, штат Калифорния, основанной в 1979 году.

Порядок действий при изменении назначения здания

Смена назначения здания проводится на основании распорядительного документа (распоряжения), выданного уполномоченным органом. Если здание или его часть принадлежит городу, то обращаться надо в Департамент городского имущества г. Москвы. Если собственником является не город, то смена назначения здания будет происходить через БТИ.

Чтобы сменить целевое назначение здания, необходимо обратиться в Департамент городского имущества г. Москвы или БТИ соответственно, с письменным заявлением и следующим пакетом документов:

• правоустанавливающие документы на объект;
• технический паспорт;
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения.

Дополнительно могут понадобиться согласования проекта переустройства и (или) перепланировки в надзорных органах.

По результатам рассмотрения заявления будет выдано распоряжение о возможности изменения назначения здания или его части, или будет выдан мотивированный отказ, при этом отказ можно обжаловать в судебном порядке.

Ограничения на перепрофилирование помещений

Не могут использоваться в других целях помещения детских дошкольных учреждений. Для каждой категории объектов недвижимости и каждого вида использования существуют свои ограничения по изменению их целевого назначения.

На перепрофилирование нежилого помещения при сделках по купле-продаже или приватизации может быть наложен запрет на несколько лет, и изменение его назначения в течение этого срока невозможно. Если этот срок истек, можно подавать заявление в префектуру, предварительно собрав пакет документов:

• правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности, договор аренды);
• для юридических лиц – копии учредительных документов, устава, выписка из ЕГРЮЛ;
• документы, подтверждающие полномочия руководителя;
• свидетельство ИНН;
• банковские реквизиты;
• документ, подтверждающий отсутствие долгов по коммунальным платежам;
• справка из Госкомстата о кодах ОКВЭД;
• актуальные документы БТИ – экспликация, поэтажный план, справки об инвентаризационной стоимости и техническом состоянии помещения, выписка из техпаспорта.