Покупателю недвижимости по договору долевого участия, по сути, предоставляется только право на приобретение собственности в будущем, так как само жилое помещение находится на стадии строительства.
И даже после полной его оплаты, получения ключей от квартиры уже в готовом здании и заселения в нее, он еще не становится полноправным собственником приобретенной недвижимости. Это произойдет только после проведения государственной регистрации прав собственности на квартиру и получения соответствующего документа. Этой процедуре предшествует необходимость выполнения застройщиком определенных условий и подготовки пакета соответствующих документов. Регистрация права собственности осуществляется на основании норм и положений, регламентированных следующими правовыми актами: · Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; · частично Гражданским и Жилищным кодексами РФ; · Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Условия оформления в собственность квартиры по договору долевого участия
После завершения строительных работ компания-застройщик должна выполнить ряд действий, способствующих тому, чтобы покупатели смогли зарегистрировать свои права на квартиры, приобретенные по договору долевого участия: · составление протокола о распределении жилых помещений и коммерческих площадей (если в доме предусмотрены магазины, офисные или другие нежилые помещения); · оформление и получение в БТИ технического паспорта на построенное здание, в котором указаны этажность и планировка дома, его общий метраж и метраж каждой отдельно взятой квартиры и других помещений; · подписание акта приема-передачи объекта недвижимости и получение разрешения на ввод его в эксплуатацию, выданное соответствующим властным органом; · постановка жилого дома на учет в Росреестре; · присвоение ему почтового адреса.
Особенности регистрации права собственности на квартиру в новостройке
Во взаимоотношениях с застройщиком на этапе вступления дольщиков в права собственности возможны два варианта развития событий: · строительная компания способствует покупателям в сборе необходимых документов для регистрации их прав собственности на жилье, приобретенное у нее по договорам долевого участия, · она препятствует им или бездействует в решении данного вопроса. В первом случае оформление собственности производится в общем порядке, во втором — через суд. После ввода в эксплуатацию жилого дома застройщик передает квартиры дольщикам. Это происходит в присутствии двух сторон договора путем осмотра жилого помещения, проверки работы всех коммуникаций, подписания акта приема-передачи и вручения ключей от квартиры владельцу, который впоследствии должен получить на нее кадастровый паспорт с план-схемой. С января 2013 года постановка многоквартирного дома застройщиком на кадастровый учет осуществляется одновременно с каждым имеющемся в нем помещении. В связи с этим, самим дольщикам более не требуется при оформлении права собственности заказывать кадастровый паспорт. Но, нередко, застройщик по разным причинам или беспричинно затягивает оформление кадастрового паспорта на готовый объект. В таком случае, владельцы квартир, заинтересованные в том, чтобы как можно быстрее зарегистрировать свои права на собственность, вынуждены сначала заказывать технические планы жилых помещений в БТИ, а потом вместе с заявлениями, передаточными актами и договорами долевого участия обращаться в Росреестр для постановки квартир на учет и выдаче кадастровых паспортов. Если жилье куплено в кредит, то нужно обязательно подготовить закладной документ или договор займа, а если она приобретена на несовершеннолетнее лицо, то — получить разрешение от органа опеки и попечительства.
Документы для регистрации права собственности на квартиру по ДДУ
Согласно п. 11 ст. 48 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ для регистрации права собственности на квартиру, приобретенную по договору долевого участия, необходимы следующие документы: · паспорт гражданина, участвующего в долевом строительстве; · договор долевого участия в строительстве жилого дома; · акт приема-передачи квартиры или иной документ, подтверждающий ее передачу участнику; · разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором расположена квартира; · квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины. В частных случаях могут потребоваться: · свидетельство о рождении, если жилье оформляется на несовершеннолетнего ребенка; · закладная на квартиру или кредитный договор (если жилье приобретается в кредит); · доверенность на полномочия представителя интересов дольщика, удостоверенная у нотариуса; · нотариально заверенное согласие супруга на заключение вторым договора долевого участия.
Акт приема-передачи. Что нужно знать при подписании
Пока дольщик не поставил подпись под приемо-сдаточным актом, ему не дадут ключи от квартиры. Не будет возможности начинать ремонт или процесс регистрации.
Важно! Проверяйте качество объекта до подписания документов. Впоследствии, доказывать, что жилье не пригодно для эксплуатации придется через суд.
На осмотр квартиры лучше приезжать днем. Нет собственного опыта в данном вопросе? Не помешает поддержка профессионального строителя. В идеальном варианте перемеряется площадь. Не стоит забывать, что от этого параметра в дальнейшем будет зависеть размер налога на имущество.
Проверяются двери и оконные блоки, прочность перегородок, соответствие их плану. Если договор предусматривает отделку, черновой или чистовой ремонт, при приемке изучается качество оклейки обоев или укладки ламината.
Если недоделки существенные, акт подписывать нельзя. Проблемы, которые не относятся к разряду критических, указывают в отдельном протоколе-приложении к акту. Иначе в дальнейшем не удастся доказать, что недоделки вообще были. Протокол — аргумент в судебных спорах с застройщиком.
Акт приема передачи составляется в 3 (трех) идентичных экземплярах. Один остается у застройщика, один – у покупателя. Третий – для регистрационной палаты.
Важно! В акте должна значиться не абстрактная, а конкретная квартира (адрес, площадь, этаж и т. д.).
Дополнительный реквизит акта – информация о том, как будет проводиться оплата, если деньги внесены не полностью. Если расчеты завершены, делается соответствующая отметка.
Рекомендуемая статья: Квартиру забирают за долги по ипотеке – что делать? Случаи, когда не смогут забрать жилье
Если покупатель по разным причинам в течение 2-х и более месяцев уклоняется от осмотра квартиры и подписания акта приема-передачи, застройщик имеет право составить документ самостоятельно. Акт будет считаться подписанным. Претензии, предъявленные позднее, застройщик может не рассматривать.
Памятка заемщику по регистрации жилья в новостройке, купленной в ипотеку.pdf
Порядок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия
Право собственности на жилье, приобретенное по договору долевого участия можно оформить двумя способами: 1. поручить регистрацию компании-застройщику; 2. заняться регистрацией лично. В первом случае данная услуга является возмездной, также необходимо будет оплатить в нотариальной конторе оформление доверенности на имя юриста строительной компании. Вполне возможно, что процедура регистрации займет намного больше времени, чем при самостоятельном обращении в регистрационную службу. Если дольщик решил заняться государственной регистрацией права собственности самостоятельно, то для этого ему необходимо обратиться напрямую в Росреестр или в МФЦ (многофункциональный центр). Процедуры регистрации при этом идентичны. Прием документов осуществляется в присутствии всех собственников квартиры и представителя строительной компании — застройщика. Сначала регистратором заполняется заявление на регистрацию, в которое заносятся данные, идентифицирующие всех собственников объекта недвижимости, адрес его места нахождения и технические характеристики, а также перечень документов, поданных для регистрации прав собственности. После чего заявление подписывается заявителем или заявителями, если их несколько. Отдельное заявление заполняет и продавец недвижимости, в данном случае, представитель застройщика. Принимая документы для регистрации права собственности, регистратор выдает расписку об их принятии, в которой указывает дату регистрации соответствующего права. В назначенное время или в любое другое после этой даты собственникам жилья возвращается их экземпляр договора долевого участия с регистрационной надписью и акт приема-передачи квартиры. С этого момента бывшие дольщики становятся полноправными хозяевами приобретенной недвижимости с правом распоряжаться ею и совершать любые не противозаконные действия.
Доступные способы регистрации недвижимости в ЕГРН
Что делать после приемки квартиры в новостройке? Зарегистрировать право собственности на недвижимость. Доступные способы:
- непосредственно через регистрационную палату;
- В МФЦ. Если в конкретном городе предусмотрена электронная запись, можно забронировать определенное время. Сотрудники МФЦ не проверяют правильность заполнения документов, наличие/отсутствие обременений и прочих возможных причин отказа в регистрации. Их задача — принять документы и передать в Палату. Соответственно, общий срок рассмотрения увеличивается на 4 рабочих дня;
- Через почту России с описью вложения. Сотрудник почтового отделения сверяет документы и запечатывает письмо. С учетом сроков пересылки по стране процесс получения ответа может затянуться на несколько месяцев;
- Через посредничество банков. В частности, Сбербанк предусмотрел специальный сервис отправки документов на регистрацию в электронном формате. Подробнее в статье — Плюсы и минусы электронной регистрации сделки в Сбербанке
Рекомендуемая статья: Единый жилищный документ – что это такое и как его получить
На проверку и проведение процедуры есть 5-9 дней. Если выявлены недочеты, документы возвращают заявителю с указанием причины отказа.
Важно! Документы по одному основанию не могут быть возвращены на исправление дважды.
Срок регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия
Законодательством установлен 7-дневный срок (п. 1 ст. 16 ФЗ № 218), в течение которого работники регистрационной службы обязаны произвести регистрацию права собственности на любое недвижимое имущество, в том числе и квартиру, приобретенную по договору долевого участия. В указанный срок в общем порядке проводятся следующие действия: · прием заявления о государственной регистрации права; · правовая экспертиза поданных документов, · проверка их подлинности, законность данной сделки, · выявление или исключение обстоятельств, препятствующих совершению регистрации прав собственности на данный объект недвижимости; · внесение необходимых сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН); · выдача документов с регистрационной надписью на договоре или ином правоустанавливающем акте (в дальнейшем при необходимости собственник может получить выписку из ЕГРН на свой объект недвижимости, которая выдается при обращении в Росреестр или МФЦ с начала 2021 года). Важно знать, что срок исчисляется в рабочих днях и отсчитывается со дня подачи документов на регистрацию. Часто этот срок не соблюдается, и это может быть связано как с самой проверкой предоставленных документов, так и зависеть от количества собственников приобретенного жилья, наличия ипотечного кредита и прочих факторов. В этом случае для соблюдения законности и обоснованности таких нарушений срока в п. 2 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ предусмотрен 3-х месячный срок приостановления регистрации прав для устранения причин.
При нотариальной сделке
С 31 июля 2021 года в законодательство о государственной регистрации недвижимости внесены серьезные изменения (). Касаются они привлечения нотариуса к сделке и необходимости заверения им договоров купли-продажи общей долевой собственности. Ранее ипотечным заемщикам, покупающим недвижимость, приходилось обращаться к нотариусам и отдавать немалые деньги за их услуги. Стоимость сделки могла превышать 10-15 тысяч рублей в зависимости от кадастровой цены квартиры.
Согласно нововведениям нотариальное заверение ипотечной сделки не понадобится, когда все владельцы долей одновременно заключают договор ипотеки. Важное условие – наличие одного документа. Если обременение накладывается большим количеством договоров, участие нотариуса как и прежде обязательно.
Также остается обязательным требование нотариального удостоверения, если среди продавцов квартиры есть несовершеннолетние или ограниченно дееспособные. Хотя на практике далеко не каждый банк пойдет на такой риск. Выдавать ипотеку под сделку, которая может быть впоследствии оспорена в суде, опасно даже при нотариальном участии.
Алгоритм оформления квартиры в собственность по ипотеке через нотариуса:
- Заранее подойдите в нотариальную контору на консультацию со всеми имеющимися документами. Специалист проверит пакет бумаг и подскажет, что еще потребуется для совершения сделки.
- Согласуйте порядок подписания документов в банке и с продавцом. Запишитесь к нотариусу на конкретное время после оформления кредитного договора.
- Подойдите в нотариальную контору с продавцом жилплощади и всеми остальными участниками сделки. Подпишите договор.
- После этого нотариус отправит бумаги на регистрацию через собственный канал передачи данных. Или же можно отправиться в Росреестр, МФЦ и самостоятельно сдать их.
- Оплатите стоимость услуг нотариуса.
- Получите готовую выписку ЕГРН с указанием на обременение в пользу банка (порядок и сроки предоставления регламентирует ).
Рекомендуемая статья: Расторжение договора купли продажи с ипотекой
Обратите внимание, что вы имеете право составить договор купли-продажи самостоятельно или с помощью юриста. По закону отказать в регистрации такого документа нотариус не может, однако на деле многие все же не заверяют их. Аргументируют тем, что договор составлен с нарушением юридических норм. В этом случае следует обращаться с жалобой в вышестоящие органы или попросту сменить нотариуса.
Госпошлина при регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия
Основное правило, которое нужно знать каждому заявителю при обращении в регистрационную службу, что государственная пошлина уплачивается до подачи заявления о регистрации права собственности на квартиру, иначе регистратор не примет заявление с остальными документами. Только в случае, если заявление подается в электронной форме, пошлина уплачивается после его подачи, однако до начала принятия документов к рассмотрению. Госпошлина взимается в соответствии с Налоговым Кодексом РФ. Ее размер определяется ст. 333.33 НК РФ и за проведение регистрации права собственности на квартиру, приобретенную физическим лицом по договору участия в долевом строительстве жилого дома, составляет 2 000 рублей. Если будущих владельцев несколько, то сумма сбора делится между ними соразмерно их доли в праве собственности на квартиру.
