Глава IV. Постоянное (бессрочное) пользование,пожизненное наследуемое владение земельными участками,ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут),аренда земельных участков,безвозмезд

До появления частной собственности в России с выходом в 2001 г. Земельного кодекса (ЗК) земля считалась только государственной. Распоряжались участками государство, местные муниципалитеты и субъекты РФ, которые входят в состав России. Фактически землю можно было брать в бессрочное (постоянное) пользование или во временное, но в том и другом случае на безвозмездной основе.

В дальнейшем появилось такое понятие, как аренда, когда для передачи прав на пользование на определенное время на платной основе требуется заключать договор. Для передачи прав на бессрочное пользование (ПБП) от государства определенному лицу необходимо было получить разрешение и оформить это право официально.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (499) 938-81-90 (Москва)

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

8 (800) 301-79-36 (Регионы)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Положения ЗК ограничили для некоторых категорий граждан права на оформленное бессрочное пользование и обязали их переоформлять документы на участки. На выбор землепользователям было предложено 2 варианта – аренда или собственность. Причем законодатель обязал сделать это до начала 2012 г.

За нарушение указанного срока законодатель ввел административную ответственность в КоАП, в ст. 7.34 в размере 20−100 тыс. руб. для юрлиц и ИП. Закон дал послабление только владельцам участков, с расположенными на них линейными объектами государственного значения.

Статья 7.34. Использование земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования

Им необходимо было это сделать до начала 2015 г. Но в 2014 г. сроки были продлены для юрлиц с участками, на которых расположены объекты инженерной инфраструктуры. Им разрешили проводить переоформление до 2021 г.

Изначально требование о переоформлении ПБП на землю было установлено в ст. 3 п. 2 ФЗ №137 (25.10.01) о введении ЗК. Законодатель указал, что некоторым категориям юрлиц можно передавать землю по-прежнему в бессрочное пользование и переоформление прав от них не требуется (ЗК, ст. 20 п. 1 и ФЗ №137 ст. 3 п. 2.4).

К таковым следует относить органы государственной власти и местного самоуправления, центры наследия президентов России, казенные предприятия, государственные учреждения и муниципальные. Если земля в бессрочном пользовании находится у СНТ или гаражного кооператива, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, то для переоформления прав они не ограничиваются сроком.

В то же время простые граждане, владеющие участками на ПБП, по сравнению с советскими временами не могут передавать свои участки по наследству или продавать до тех пор, пока не оформят их в собственность. Поэтому пройти процедуру как можно быстрее в интересах самих же граждан.

Отсылка к законодательству

Нормы переоформления бессрочного пользования владельцы земель часто путают со статьей 36 (п. 1) ЗК, где сказано, что собственники строений имеют исключительное первоочередное право выкупать недвижимость, на которой они расположены, или брать в аренду.

Установленные законодателем порядки в отношении переоформления бессрочных прав и выкупа участков собственниками строений, − практически идентичны. Но у них разные основания для того, чтобы реализовывать права.

У лиц, которые имеют ПБП, более широкий круг прав, например:

• Им разрешено выкупать участки или брать в аренду независимо от наличия или отсутствия на них строений.
• Если на земле расположено здание, то согласно ст. 36 (ЗК) его собственник может претендовать на площадь земли, которая под ним расположена и требуется для эксплуатации строения. Фактически собственник здания может выкупить только часть участка. Владелец земли на ПБП может выкупить весь участок, даже если строения на нем занимают маленькую часть территории.
• Землепользователям возможно приобретение земли, где находятся объекты незавершенного строительства.
• Обычно при передаче прав на участок он считается сформированным, т. е. должен быть поставлен на учет в Госкадастре. Но если даже участок в свое время на учет поставлен не был, это не может служить поводом для окончательного отказа в переоформлении прав с бессрочного пользования на аренду или в собственность.
• В некоторых случаях разрешается даже переоформление участка, если на нем расположен незарегистрированный строительный объект, т. е. самострой. Хотя по закону на строение необходимо сначала оформить права на собственность, а затем законный хозяин может претендовать на саму землю.

Землевладельцам, а в большей степени коммерческим предприятиям и простым гражданам непонятно, возможно ли, если срок до начала 2012 г. пропущен, по-прежнему оформить права собственности на участок или заключить договор аренды, при условии, что ранее они владели им на ПБП? Например, это требуется сделать в 2021 году. В законодательстве нет прямого ответа на этот вопрос.

Землевладелец обязан переоформить свои права до начала 2012 г., но это не обозначает, что он теряет такую возможность в дальнейшем. Ведь ПБП, которое он получил ранее, за ним сохраняется.

Если переоформление не произошло в установленный срок, то согласно ЗК, ст. 45 ПБП потеряно не может быть. Фактически это обозначает, что переоформить ПБП можно будет и в дальнейшем, но только после уплаты штрафных санкций.

Главные условия подготовки

На переоформление ПБП могут претендовать определенные категории граждан, если, конечно, на землю не установлены ограничения. Процедура считается длительной, для ее прохождения требуется подготовить документы. Заканчивается она оформлением свидетельства о госрегистрации на землю в одном случае или регистрацией договора аренды в другом.

Кто и как может требовать

Каждое юридическое лицо и гражданин должен осуществить переоформление постоянного бессрочного пользования земельным участком, который ранее был передан из государственной или муниципальной собственности, если только он не входит в категорию лиц, указанных в ЗК, ст. 20, п. 1.

Статья 20. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками

Фактически переоформить ПБП следует всем, кроме тех, кому государство по-прежнему разрешает пользоваться ПБП. Единственная разница между юридическими и физическими лицами в том, что первым установлены сроки переоформления, а вторым нет.

В некоторых случаях наличие на участке строения, которое находится в собственности у землепользователя, может стать причиной приватизации на бесплатной основе.

Так, если:

• На участке есть строение, то его собственник и землепользователь в одном лице может реализовать свое право на приватизацию и стать полновластным хозяином надела. Но если у здания несколько хозяев, то участок потребуется оформить в долевую собственность, учитывая долю собственности каждого из них на здание.
• Строений на земле нет. Фактически землепользователем осуществляется купля земли и документальное оформление прав на собственность.
• Земля находится в бессрочном пользовании у одной организации, а здание на ней расположенное, приобретает другая. Собственник здания с момента его покупки приобретает исключительное право на выкуп части земли, расположенной под строительным объектом. Но до этого момента он будет пользоваться землей на ПБП по правопреемству. В то же время он не может сохранить ПБП и ему потребуется его переоформить. Если здание переходит в собственность к нескольким лицам, то с учетом доли каждого осуществляется порядок использования надела.
• Земля является сельскохозяйственным наделом и владеет ею сельхозпредприятие или гражданин (фермер), который занимается соответствующей деятельностью. При выкупе земли достаточно оплатить 10% от ее кадастровой стоимости. Если право на бессрочное пользование в свое время получила религиозная организация, то согласно ЗК, ст. 28 передать ей землю в собственность требуется бесплатно.

Статья 28. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности

Образец кадастрового паспорта на земельный участок:

Узнать кадастровую стоимость земельного участка бесплатно онлайн можно на специализированных сайтах. Срок действия кадастрового паспорта на земельный участок указан здесь.

Необходимые бумаги

Для того, чтобы переоформить свои права, юрлица и граждане обращаются в орган местного самоуправления, которому подведомственен данный участок. Перечень документов, которые требуется подать, установлен Минэкономразвития РФ. Причем орган госвласти или местная администрация не имеет права потребовать от землепользователя иных бумаг, кроме указанных в ЗК, ст. 36, п. 5.

Так лицо обязано подать вместе с заявлением:

• документ, удостоверяющий личность для граждан (копию паспорта), свидетельство о госрегистрации для предприятий (копию);
• доверенность, если от лица заявителя будет действовать представитель (копию и оригинал);
• выписку из ЕГРН или иной документ, который может засвидетельствовать о правах собственности на здание;
• выписку из ЕГРН или иные документы, удостоверяющие ПБП участком, закрепленные за заявителем, если данное право не было в свое время зарегистрировано, то территориальное отделение Росреестра должно дать соответствующий письменный ответ;
• кадастровый паспорт на землю;
• подтверждающий документ, что заявитель получил ПБП на участок (копию).

Кадастровый паспорт является одним из важных документов. Если участок в свое время не был поставлен на учет, заявителю прежде придется обратиться в муниципалитет или госорган для предоставления схемы его расположения на местности или кадастровой карте (ЗК, ст. 36, п. 7). После подачи заявки карта землепользователю, как правило, выдается в течение месяца. После ее получения землепользователь должен поставить участок на учет в Госкадастре и получить на него кадастровый паспорт.

Это обозначает, что предварительно придется сделать межевание участка. Процедура является платной, она включает уточнение границ надела, его площади, установление поворотных точек и т. д. Все индивидуальные характеристики в отношении участка будут отображены в кадастровом паспорте, он в дальнейшем будет являться неотъемлемой частью свидетельства о госрегистрации на землю.

Вторым важным документом для землевладельца является выписка из ЕГРН о том, что ПБП было зарегистрировано. Но если земля была предоставлена до введения в действие ЕРП законом № 122 (21.07.97) о госрегистрации прав на недвижимость, то оно не могло быть зарегистрированным. Значит, для получения ПБП на имя землепользователя был составлен акт.

Обычно такие акты составляло местное самоуправление или орган госвласти. Этот документ приравнивается к записям, которые делаются в ЕГРН, но он свидетельствует о том, что определенный надел был выделен из государственной или муниципальной территории.

Сам по себе акт не является подтверждающим документом о ПБП. После введения Закона о регистрации прав на недвижимость землепользователь должен был получить свидетельство о ПБП в Росреестре. Если он этого не сделал, ему придется его оформить в срочном порядке, чтобы подать вместе с другими бумагами.

Существующие ограничения

Одновременно с тем, что законодатель обязывает переоформлять ПБП, он выдвигает ограничения для реализации такого права.

Передать участок в собственность не получится, если:

• Он был изъят из оборота, о чем должно свидетельствовать специальное постановление властей на государственном или региональном уровне. Изымаются участки из оборота в исключительных случаях, например, требуется: выполнить международные обязательства РФ;
• разместить на земле объекты государственного значения;
• выполнить иные действия, разрешенные законами федерации и субъектов РФ.

В других случаях Земельный кодекс запрещает приватизировать участки, относящиеся к определенным категориям земель.

Например, это:

• береговые полосы;
• территории, предназначенные для общего пользования;
• зоны, граничащие с охраняемыми территориями (заповедниками, национальными парками, др.);
• земли, расположенные рядом с природными объектами, имеющими важное для страны эстетическое, научное, культурное, историческое значение;
• зоны, относящиеся к лесному фонду;
• особо охраняемые территории;
• участки, обеспечивающие деятельность морских портов или аэропортов, вокзалов;
• земли, зараженные опасными веществами.

Прежде чем землепользователь примет решение о переоформлении ПБП и будет готовить документы, ему следует выяснить, не попадает ли его участок под ограничения, указанные законодателем в ЗК, ст. 28, п. 4.

Если выяснится, что участок действительно изъят из оборота или зарезервирован, то землепользователь может получить новый и уже его оформить в собственность, в другом случае ему возмещается стоимость земли.

Намного сложнее с определением категории участков, которые нельзя приватизировать. В то же время на приватизацию может повлиять статус строения, находящегося на земле. Например, если это железнодорожный вокзал, то приватизировать землю невозможно, т. к. данный участок следует относить к землям транспорта, а значит, он ограничен в обороте.

Граждане вправе переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности. Это возможно в отношении участка, предоставленного до введения в действие Земельного кодекса РФ (30.10.2001) для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Ограничений по сроку переоформления нет. Право собственности на такие участки могут зарегистрировать также граждане, к которым перешло право собственности на расположенные на них здания (строения, сооружения) в порядке наследования или по иным основаниям. Исключением являются случаи, когда земельный участок не может предоставляться в частную собственность, например, в силу его ограничения в обороте. Так, в частности, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из состава земель лесного фонда (п. 2, пп. 2 п. 5 ст. 27 ЗК РФ; ст. 1, п. п. 3, 9.1 ст. 3 Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ). Для переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в собственность рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте необходимые документы Государственная регистрация права собственности на земельный участок осуществляется на основании следующих документов (п. 9.1 ст. 3 Закона N 137-ФЗ; ч. 1 ст. 49 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

1. акт о предоставлении гражданину земельного участка, изданный органом госвласти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленных законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания;
2. акт (свидетельство) о праве гражданина на земельный участок, выданный уполномоченным органом госвласти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания данного акта на момент его издания;
3. выписка из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок (если участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства), выданная органом местного самоуправления;
4. иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право на земельный участок.

При государственной регистрации права собственности на земельный участок в случае, если к гражданину перешло право собственности на расположенное на участке здание (строение, сооружение), вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право на земельный участок, могут быть представлены следующие документы (ч. 2 ст. 49 Закона N 218-ФЗ):

1. один из документов, предусмотренных выше и устанавливающих или удостоверяющих право гражданина — любого прежнего собственника указанного здания (строения, сооружения) на этот земельный участок;
2. свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности гражданина на расположенное на участке здание (строение, сооружение).

Второй документ из данного перечня не потребуется, если право собственности гражданина на указанное здание (строение, сооружение) зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ч. 3 ст. 49 Закона N 218-ФЗ). Шаг 2. Обратитесь в Росреестр Для государственной регистрации права собственности на земельный участок обратитесь в МФЦ с заявлением и необходимыми документами. непосредственно в МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме. почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении; в форме электронных документов через Интернет, например через официальный сайт Росреестра. При представлении заявления лично физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий личность, а его представитель — также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия. При подаче документов по почте подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально, доверенность на представителя нотариально удостоверена, а также приложены копии документов, удостоверяющих личность (ч. 8, 12 ст. 18 Закона N 218-ФЗ). За государственную регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину. Шаг 3. Получите документы после государственной регистрации Срок государственной регистрации права собственности на земельный участок составляет не более семи рабочих дней с даты поступления заявления и документов в Росреестр, а в случае подачи заявления и документов через МФЦ — девяти рабочих дней. Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (п. п. 1, 2 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ). Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН, которая может быть направлена вам в электронной форме (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ). С момента государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок право постоянного (бессрочного) пользования им прекращается (п. 9.1 ст. 3 Закона N 137-ФЗ).

Регистрация права собственности

В Законе о регистрации прав собственности на недвижимость (ст. 16−17) указан перечень документов, которые требуется подавать заявителю.

Это:

• заявление;
• договор купли-продажи, заключенный между муниципалитетом или государством и землепользователем;
• документ, подтверждающий переход права бессрочного пользования на участок – свидетельство, которое ранее было выдано Росреестром, или акт, оформленный органом местного самоуправления или госвласти;
• квитанция об уплате госпошлины;
• гражданский паспорт для заявителя-физлица;
• учредительные документы или их нотариально заверенные копии, − для заявителя-юрлица;
• нотариально оформленная доверенность, если от имени заявителя будет действовать представитель, в соответствие с этим понадобится документ, удостоверяющий его личность.

За госрегистрацию граждане уплачивают 1 тыс. руб., а юридические лица – 15 тыс. руб. С марта 2010 г. законодатель отменил кадастровый паспорт, как обязательный документ для прохождения процедуры госрегистрации земельных участков, тем не менее, рекомендуется его включать в пакет подаваемых бумаг.

В некоторых случаях информация о земле может отсутствовать в Госкадастре или внесенные данные могут не совпадать с реальными параметрами участка к моменту, когда подается заявление. Это может стать основанием для приостановления процедуры госрегистрации земли.

Помимо документов на землю у заявителя обязательно потребуют бумаги на строение, если оно расположено на участке, т. е. на строительный объект необходимо иметь оформленные права собственности. Продажа участка землепользователю осуществляется по выкупной цене, а она зависит от наличия или отсутствия на нем строений. Так, при наличии строения выкупить участок можно по кадастровой стоимости.

Если сооружение отсутствует, то по рыночной, установленной субъектом РФ. Сотрудник Росреестра обязан не только проверить подаваемые документы, законность сделки, правильность оформления договора купли-продажи, но и наличие преимущественных прав у заявителя на выкуп участка и его госрегистрацию.

Документы проверяются ответственным сотрудником Росреестра, если они в порядке, то землепользователь получает свидетельство госрегистрации на участок. Если землепользователь не выкупает участок, а берет его в аренду, он оформляет соответствующий договор. Документ обязательно подается в Росреестр и проходит госрегистрацию, если срок аренды больше года.

Основания отказа в регистрации права собственности земельного участка

В п.1 ст.20 Закона о госрегистрации прав имеются аспекты для отказа в дальнейшей регистрации прав собственности заявителя. К ним относятся:

1. Подачу заявления осуществил человек, у которого не было прав на проведение подобного оформления;
2. Какая-то документация не соответствует утвержденной форме и содержанию, согласно законодательству — ст.18 Закона о государственной регистрации прав;
3. Представленный правоустанавливающий документ не подтвердил наличие у землепользователя прав на имеющиеся на участке объекты;
4. Была представлена не вся требуемая документация для регистрации прав;
5. В кадастре не имеются сведения о земельном объекте.

Если Росреестр выдвинул отказ в регистрации, заявитель должен быть уведомлен в течение 5 дней по окончании срока рассмотрения оформления. Согласно гл.24 «Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц» АПК РФ заявитель вправе подать заявку на обжалование в арбитражный суд.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком: как оформить землю в собственность» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок и консультация бесплатны для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? Нет 101 из 116 читателей считают Запись полезной.

Как проходит переоформление постоянного бессрочного пользования земельным участком

На основании ФЗ №137 была принята упрощенная схема переоформления ПБП, которой должен придерживаться каждый землепользователь:

1. Заявка подается к собственнику участка, т. е. в местный муниципалитет или госорган с просьбой о предоставлении земли в собственность (в другом случае в аренду). Вместе с ней подаются и другие бумаги.
2. Собственник земли рассматривает прошение и принимает решение: предоставить возможность переоформить ПБП или отказать заявителю. Если решение положительное, то собственник оформляет проект договора купли-продажи и высылает его землепользователю с предложением о заключении.
3. Землепользователь заключает с собственником договор купли-продажи. Он обязан рассмотреть проект, подписать или отклонить предложение. Если он отклоняет проект договора, то составляет протокол разногласий и отправляет его собственнику, последний рассматривает отказ. Если стороны не смогут прийти к согласию по поводу текста договора, то вопрос им придется решать в судебном порядке. В другом случае, если собственник уклонится от ответственности и не вышлет проект соглашения, то землепользователь вправе обратиться с жалобой в суд.
4. После сбора необходимых документов землепользователь оформляет право собственности.

Но ситуация может складываться и иначе, − у землепользователя отсутствуют бумаги на землю.

Поэтому перед тем, как сделать переоформление постоянного бессрочного пользования земельным участком потребуется:

• запросить выписку о том, что земля в свое время была передана в бессрочное пользование, например, дачному кооперативу, членом которого является заявитель;
• сделать межевание участка и поставить его на кадастровый учет;
• подать заявление к собственнику земли и получить от него разрешение на переоформление ПБП;
• с пакетом необходимых документов обратиться в Росреестр.

Отличие от права собственности

Чтобы точнее понять, что такое право бессрочного постоянного использования земли, стоит рассмотреть его отличие от права собственности. Собственник, имеющий все правоустанавливающие документы, может продать участок, поменять его на другой. Также разрешается продажа территорий и сдача в аренду.

Землю по закону можно оформить по завещанию на другого человека. Всех этих возможностей лишается лицо, которое использует право постоянного или срочного и временного пользования.

Чтобы иметь возможность в осуществлении всех планов на землю и не иметь в результате этого серьезные проблемы, стоит оформить территории участка в свою собственность. К тому же такая процедура является бесплатной, это еще один существенный довод переоформления.