Установление в суде факта владения и пользования земельным участком на праве собственности.

Законодательные основы в сфере фактического землевладения

Чаще всего случаи отказа от оформления встречаются по причине нежелания брать ответственность по:

оплате налогов;
совершению арендной платы;
восстановительным процедурам с земельными участками.

Доказать право собственности на землю, которая не имеет официального оформления, практически невозможно. Государственное законодательство создает условия, необходимые для своевременного и правильного оформления земельного участка во избежание проблем при использовании недвижимости (аренда, продажа, раздел имущества). Правовой основой в сфере землевладения являются федеральные законы. К сожалению, их действие не всегда находит правильное применение на практике.

Участники и категории в земельных отношениях

В соответствии с Земельным кодексом РФ землепользователями могут выступать:

физические лица;
юридические лица;
образования государственного и муниципального значения.

Фактическое землепользование включает следующие категории:

граждане, которые обладают правами собственности на использование объекта недвижимости;
граждане, которые заняли определенный земельный участок без регистрации документов и оформления юридических прав;
лица, которые получили право собственности во время действия официальных юридических документов (полная выплата аренды, вступление в права наследства).

Несанкционированный захват территории наказывается государственным законодательством в рамках административной ответственности.

Просто и по порядку об одном деле, которых в судах ежегодно рассматривается тысячи. Пригодится начинающим юристам. 1. Обстоятельства дела.

22.02.1973 года муж нашей Доверительницы решением правления коллективного сада «Урожай» был принят в члены артели садоводов, что подтверждается выпиской из протокола № 24 заседания заводского комитета профсоюза Владимирского . 20.01.19915 г. Распоряжением главы администрации г. Владимира № 73-р товариществу садоводов «Урожай» был предоставлен используемый им земельный участок, находящийся по адресу: г. Владимир, район водохранилища реки Содышка., что подтверждается архивной справкой Государственного учреждения Владимирской области «Государственный архив Владимирской области». 27.04.1995 г. Председателем комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Владимира мужу – нашей Доверительницы было выдано Свидетельство на право собственности на землю (с приложением) – серия ВЛО:22 № 047707 – на земельный участок общей площадью 699 кв.м. № 14, находящийся по адресу: г. Владимир, СНТ «Урожай», кадастровый номер на тот момент – ВЛО:22:2:1:021:014, территория сельскохозяйственного использования, сады.

28.08.2003 г. муж нашей Доверительницы умер, что подтверждается свидетельством о смерти. 18.05.2004 г. у нотариуса Владимирского нотариального округа Ясиновской Н.В. наша Доверительница, как единственный наследник по закону, получила свидетельство о праве на наследство по закону – на квартиру и остаток денежного вклада в банке, что подтверждается свидетельствами 18.05.2004 г., 16.12.2004. Документы на земельный участок у нотариуса не оформлялись, наша Доверительница фактически пользовалась участком сама, платила взносы в СНТ «Урожай», несла бремя его содержания.

В настоящее время земельный участок имеет кадастровый номер 33:22:021021:30, и адрес – г. Владимир, Сад Урожай, участок 14, общая площадь – 699 кв.м., что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка, выданным Управлением Росреестра по Владимирской области 28.12.2009 г. В настоящее время земельный участок имеет разрешенный вид использования – садоводство, что подтверждается Выпиской Управления земельными ресурсами г. Владимира (приложение № 8 к заявлению). В настоящее время паевые взносы за земельный участок выплачены полностью, что подтверждается справкой СНТ «Урожай» №1 от 19.03.2010 г. Спор о праве на земельном участке отсутствует. Иных наследников у умершего нет. Оформить земельный участок в административном (внесудебном) порядке не представляется возможным, т.к. в свидетельстве на право собственности от 27.04.1995 г. отсутствует печать комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Владимира.

Установление юридического факта мне необходимо для оформления за собой права собственности на земельный участок. 2. Правовая позиция. В соответствии со ст. 262 ГПК РФ «1. В порядке особого производства суд рассматривает дела: 1) об установлении фактов, имеющих юридическое значение;» В соответствии со ст. 264 ГПК РФ «1. Суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций. 2. Суд рассматривает дела об установлении: 6) факта владения и пользования недвижимым имуществом;» В соответствии с ответом на вопрос № 2 в обзоре законодательства и судебной практики Верховного суда Российской Федерации за 3 квартал 2006 г., утв. Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 29 ноября 2006 года «суд вправе устанавливать юридический факт владения и пользования недвижимым имуществом на праве собственности.» В соответствии со ст. 8 ГК РФ «Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: 3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;»

3. Круг заинтересованных лиц, участвующих в деле.

Администрация г. Владимира, г. Владимир, ул. Горького, д. 36 Управление земельными ресурсами администрации г. Владимира, 600025, г. Владимир, Октябрьский проспект, 47 Садоводческое некоммерческое товарищество «Урожай», г. Владимир, сад Урожай Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области , 600025, г. Владимир, Октябрьский проспект, 47 Нотариус Владимирского нотариального округа Ясиновская Надежда Владимировна, г. Владимир, ул. Строителей, дом 4

4. Просительная часть заявления:

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 8 ГК РФ, ст. ст. 262, 264 — 267 ГПК РФ ПРОШУ СУД: 1. Установить факт владения и пользования на праве собственности мной земельным участком, кадастровый номер 33:22:021021:30, адрес – г. Владимир, Сад Урожай, участок 14, общая площадь – 699 кв.м. 2. В подтверждение факта владения и пользования указанным участком на праве собственности прошу в порядке досудебной подготовки вызвать и допросить свидетелей, которые могут подтвердить указанные в иске обстоятельства: · Федотова Сергея Николаевича, проживающего по адресу: ______________ · Прохорова Александра Ивановича, проживающего по адресу: _____________ · Семенову Ангелину Александровну, проживающую по адресу: _____________ 3. В подтверждение факта владения и пользования указанным участком на праве собственности прошу в порядке досудебной подготовки истребовать у нотариуса Владимирского нотариального округа Ясиновской Н.В. материалы наследственного дела умершего – Солодилова А.И., 1931 г.р.

5. Итог.

Суд удовлетворил поданное заявление и после вступления в законную силу решения, право собственности на землю было оформлено в УФРС.

Проблема идентификации земельных участков

Практика показывает, что во многих ситуациях доказать несанкционированный захват земли практически невозможно. Сложность заключается в отсутствии критериев для идентификации определенного участка территории. В данном случае, правильно урегулировать гражданские отношение очень сложно.

Если в Кадастре государственной недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, то фактически невозможно определить его границы. Следовательно, провести судебное разбирательство в соответствии с государственными нормами нельзя. Незарегистрированная в кадастровом учете недвижимость не имеет никаких гарантий для собственников. В виду этого, власти вынуждены вводить в правовую базу обособленное понятие «фактическое землепользование», за которым закрепляются конкретные нормы применения в судебной практике.

Земельный кодекс фактическое землепользование

Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа.
4. Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных участков, при условии соответствия их размеров градостроительному регламенту.

Обязанности землепользователей

Фактическое землепользование предполагает ряд обязанностей, которые принимают граждане, использующие определенную территорию:

охрана лесных ресурсов, водоемов и экосистем;
соблюдение норм и правил пожарной безопасности;
соответствие регламентам Градостроительного кодекса РФ;
противостояние загрязнению и борьба с процессами загрязнения почв, водоемов и воздуха;
не допускать ухудшения состояния плодородных почв.

Права и обязанности пользователей земли

Права, которыми наделяются землепользователи:

Возводить на участке жилые и нежилые строения. Тип постройки должен соответствовать целевому назначению земли. На определенных территориях разрешено строительство жилых домов, другие предназначены для хозяйственных помещений, и т.д.
Использовать для собственного блага ресурсы, которыми обладает земля.
Проводить работы, направленные на качественное улучшение свойств участка. Например, устанавливать системы, которые будут способствовать увлажнению сухой почвы.

Обязанности, возложенные на пользователей земли:

Пользоваться землей необходимо в соответствии с целевым назначением данного участка. К примеру, земля, предназначенная для сельхозработ, не должна использоваться под ИЖС;
Не вмешиваться в расположение знаков, установленных по итогам межевания, и т.п.;
Следить за исполнением мер противопожарной безопасности и сохранением благоприятного экологического состояния местности;
Сохранять участок в надлежащем состоянии;
Освободить занимаемую территорию, когда окончится срок действия договора;
Делать положенные взносы по оплате за пользование земельной территорией.

Документальные особенности использования земли

Несмотря на несовершенство законодательства в данной сфере, фактическое землепользование должно подкрепляться определенными бумагами и документами:

бумага, указывающая на официальное разрешение использовать определенную часть земли;
нотариально заверенный договор, указывающий на приобретение объекта недвижимости, расположенного на исследуемом земельном участке;
результат судебного процесса, указывающий на то, что конкретные лица имеют право использовать участок земли или объекты недвижимости, расположенные на его территории.

Несовершенство законодательства в данной правовой области обуславливает некоторые разногласия. Многие специалисты не согласны с правильностью использования вышеуказанных документов в качестве подтверждения права на использование земли.

Тут же следует учесть, что лица, которые используют земельный участок на протяжении пятнадцати лет, могут свободно претендовать на право собственности. Гражданский кодекс РФ в данном случае учитывает свойство преобретательной давности и регламентирует для него определенные требования. Право собственности приобретается через пятнадцать лет использования, если гражданин:

непрерывно использует земельный участок;
несет ответственность за его сохранность и содержание;
добросовестно и открыто ведет деятельность на определенном земельном участке;
выполняет обязанности на ряду с собственниками имущества на протяжении всего времени.

Фактический землепользователь как нелегальный участник земельных отношений

УДК 349.4

Страницы в журнале: 72-79

Ю.А. УМЕРЕНКО,

кандидат юридических наук, юрисконсульт ЗАО «Квантум» [email protected]

Исследуется вопрос о «нелегальном» участнике земельных отношений — фактическом землепользователе. Анализируется связь понятия «фактический землепользователь» с дефиницией «фактическое землепользование». Обосновывается необходимость введения в законодательство Российской Федерации указанных категорий.

Ключевые слова: земельный участок, фактический землепользователь, фактическое землепользование, объект недвижимого имущества.

The Actual Land User as a Member of an Illegal Land Relations

Umerenko Yu.

The article deals with the question of the “illegal party” land relations — the actual land user. The connection between the concept of “actual land user” with the definition of “actual land use” is considered. The author substantiates the need for the legislation of these categories.

Keywords: land lot, the actual land user, the actual land use, object of real estate.

Современное российское законодательство содержит довольно широкую нормативную основу для регулирования правоотношений в сфере земельных отношений.

Распоряжением Правительства РФ от 03.03.2012 № 297-р были утверждены Основы государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012—2017 годы (далее — Основы). Основы определяют, что государственная политика Российской Федерации по управлению земельным фондом Российской Федерации «направлена на создание и совершенствование правовых, экономических, социальных и организационных условий для развития земельных отношений, осуществляется исходя из понимания о земельных участках как об особых объектах природного мира, используемых в качестве основы жизни и деятельности человека, средства производства в сельском хозяйстве и иной деятельности, и одновременно как о недвижимом имуществе с особым правовым режимом».

Вместе с тем при всей важности правового регулирования земельных отношений в земельном законодательстве Российской Федерации до настоящего момента не регламентирован ряд вопросов, касающихся многих субъектов земельных правоотношений.

В Российской Федерации существует множество земельных участков, права на которые не оформлены в соответствии с требованиями законодательства, что представляет собой серьезную проблему для развития рынка земельных ресурсов. Зачастую нежелание оформлять права на земельные участки обусловлено экономической нецелесообразностью (уплата арендной платы, земельного налога, обязанность привести земельные участки в первоначальное состояние при осуществлении определенных видов хозяйственной деятельности и т. д.).

Российская Федерация принимает значительные меры для обеспечения приведения земельных правоотношений в соответствие требованиям законодательства Российской Федерации, что находит свое отражение в федеральных законах, однако данные меры до настоящего момента не позволяют завершить процесс оформления прав на земельные участки. Многие фактические участники земельных отношений остаются вне рамок правового поля, и это не должно оставаться без должного внимания.

Более того, вопросы, касающиеся защиты прав фактических землепользователей, в последнее время приобретают особую значимость в судебной практике, в связи с чем вопрос о понятии и правовом статусе фактических землепользователей нуждается в самостоятельном теоретическом и практическом рассмотрении с учетом современных реалий и уровня развития земельных отношений.

В соответствии с п. 1 ст. 5 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (далее — ЗК РФ) «участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования».

В пункте 2 ст. 5 ЗК РФ установлено: «Права иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков определяются в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами». Из анализа указанных норм следует, что перечень участников земельных отношений является закрытым, т. е. исчерпывающим.

Пункт 3 ст. 5 ЗК РФ устанавливает: для целей настоящего кодекса используются следующие понятия и определения:

«собственники земельных участков — лица, являющиеся собственниками земельных участков;

землепользователи — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

землевладельцы — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;

арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

обладатели сервитута — лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут)».

Понятийно-категориальный аппарат ЗК РФ в данной части не учитывает и не отражает такое понятие, как «фактический землепользователь», что является существенным недостатком земельного законодательства Российской Федерации. Фактические землепользователи как субъекты земельных правоотношений с точки зрения понятийно-категориального аппарата ЗК РФ стоят вне рамок правового поля, в то время как объективно они существуют. Кроме того, нередко статус «фактический землепользователь» предшествует переходу в легальную категорию «участники земельных отношений».

Существование подобных «нелегальных» участников земельных отношений подтверждается и ст. 7.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях 2001 года, которая предусматривает административную ответственность за самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости — без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности.

В пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 11 «О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях» указано: «При рассмотрении дел об оспаривании постановлений административных органов о привлечении к административной ответственности за названные правонарушения судам следует учитывать, что под самовольным занятием земель понимается пользование чужим земельным участком при отсутствии воли собственника этого участка (иного управомоченного им лица), выраженной в установленном порядке».

Однако на практике у земельного участка фактически может отсутствовать собственник, например, в случае, когда земельный участок относится к неразграниченной собственности, при этом презумпция государственной собственности на землю, закрепленная в п. 2 ст. 214 Гражданского кодекса Российской Федерации 1994 года (далее — ГК РФ), в данном случае носит номинальный характер.

В этой связи самовольное занятие земельного участка может иметь место не только при отсутствии воли собственника этого участка (иного управомоченного им лица), но и при невозможности установить правообладателя земельного участка, что исключает возможность наличия волеизъявления в подобном случае.

При этом следует учитывать, что по смыслу п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» по общему правилу управление и распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления.

Утверждение о наличии «нелегальных» участников земельных отношений на первый взгляд может показаться сомнительным, в силу того что установление административной ответственности за самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю ставит своей целью пресечь противоправные действия соответствующих лиц, что исключает возможность их рассмотрения в качестве полноценных участников земельных отношений.

Вместе с тем в законодательстве Российской Федерации существует и ряд иных норм, объективно свидетельствующих о наличии «фактических землепользователей».

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ, «если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений».

Указанная норма является основанием для оформления прав на земельные участки собственниками объектов недвижимого имущества в зависимости от их волеизъявления. Данная норма является производной от права собственности на объекты недвижимого имущества.

В пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано: «Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка». Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка.

Наличие указанной нормы свидетельствует о юридической возможности использования собственниками объектов недвижимого имущества земельных участков без оформления прав на них в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (вне обязательственных и вещных правоотношений), в силу прямого указания закона. Тем более что отсутствие у собственников объектов недвижимого имущества документов на земельные участки может быть обусловлено различными причинами (истечение срока аренды земельного участка, отчуждение объекта недвижимого имущества из государственной и муниципальной собственности без земельного участка и т. д.).

При этом необходимо учитывать, что в соответствии с п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Однако законодательством Российской Федерации не установлен срок выполнения собственниками объектов недвижимого имущества указанной обязанности, в связи с чем можно утверждать, что пребывание собственником объекта недвижимого имущества в статусе «фактического землепользователя» может быть весьма длительным и какими-либо сроками не ограничивается при условии бездействия уполномоченных органов государственной власти и местного самоуправления.

В качестве примера можно привести дело № А56-49850/04 (ФАС Северо-Западного округа от 16.12.2005), в котором рассматривалось заявление Комитета по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Город Сосновый Бор» Ленинградской области (далее — КУМИ) о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Гатчинская нефтяная компания» (далее — Общество с ограниченной ответственностью) неосновательного обогащения за пользование земельным участком без законных оснований.

Решением суда первой инстанции в иске отказано. Постановлением апелляционного суда решение отменено. С Общества с ограниченной ответственностью в пользу КУМИ сумма неосновательного обогащения взыскана частично. В остальной части иска отказано. Кассационная инстанция оставила без изменения постановление апелляционного суда, указав на следующее.

Общество с ограниченной ответственностью является собственником объекта недвижимости — автозаправочной станции. Продавец данного объекта недвижимости пользовался земельным участком на основании договора аренды, поэтому Общество с ограниченной ответственностью, вне зависимости от того, что договор аренды земельного участка не был оформлен, обязано вносить плату за пользование, исходя из ставок арендной платы.

По сути в приведенном примере суд посчитал, что у нового собственника здания, строения, сооружения возникло так называемое фактическое землепользование, которое, однако, не освобождает его от обязанности платить за это пользование.

К иному выводу пришел суд при рассмотрении дела № КГ-А40/1308-05 (ФАС Московского округа от 16.03.2005). В рамках данного дела земельный комитет обратился в арбитражный суд с иском к ЗАО-1 о взыскании задолженности по арендной плате и пеней по договору аренды земельного участка. К участию в деле в качестве второго ответчика привлечено ЗАО-2.

Решением суда первой инстанции с ЗАО-2 в пользу земельного комитета взыскана сумма задолженности по арендной плате. В остальной части иска отказано. Суд кассационной инстанции не нашел оснований для изменения данного решения, указав на следующее.

Между земельным комитетом и ЗАО-1 заключен договор аренды земельного участка. Судом установлено, что собственником строений, расположенных на данном земельном участке, стало Общество с ограниченной ответственностью на основании договора купли-продажи, заключенного им с ЗАО-1. Впоследствии в результате преобразования Общества с ограниченной ответственностью в ЗАО-2 последнее, являясь правопреемником общества с ограниченной ответственностью, стало собственником спорных строений.

В силу ГК РФ и ЗК РФ права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка в том же объеме и на тех же условиях перешли сначала к Обществу с ограниченной ответственностью, а впоследствии — к ЗАО-2, т. е. в названном договоре произошла замена арендатора ЗАО-1 на Общество с ограниченной ответственностью, а впоследствии — на ЗАО-2, являющееся правопреемником последнего.

В данном случае суд исходил из того, что при переходе права собственности на строения к покупателю перешли права и обязанности по договору аренды, заключенному между собственником земельного участка и прежним собственником строений, т. е. произошла перемена лиц в арендном обязательстве (в договоре аренды). Следовательно, новый собственник строений должен уплачивать установленную договором арендную плату за пользование земельным участком.

Поддерживая позицию суда в том, что в рассматриваемой ситуации происходит перемена лиц в обязательстве (договоре аренды) в силу закона (ГК РФ), О.М. Козырь и А.А. Маковская отмечают: правовая конструкция, заложенная в ЗК РФ и ГК РФ, с точки зрения гражданского права отнюдь не безупречна. Авторы указывают: остается абсолютно неясным, происходит вследствие такой перемены «вступление» нового собственника здания в договор аренды, заключенный прежним собственником, с возникновением множественности лиц на стороне арендатора либо «дробление» договора аренды на два самостоятельных договорных обязательства: нового собственника здания в отношении той части участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, и прежнего собственника здания в отношении остальной части участка[1].

С учетом изложенного фактических землепользователей можно условно разделить на три категории:

— лица, являющиеся собственниками объектов недвижимого имущества;

— лица, самовольно занявшие земельные участки без оформления каких-либо право-

устанавливающих документов;

— лица, использующие земельные участки по истечении срока конкретных обязательственных правоотношений (аренда, безвозмездное срочное пользование) либо не оформившие права, возникающие в силу правопреемства (например, наследники).

С практической точки зрения больший интерес представляет анализ правового статуса фактических землепользователей, являющихся собственниками объектов недвижимого имущества.

Как отмечалось выше, земельное законодательство Российской Федерации, в том числе ст. 36 ЗК РФ, не содержит каких-либо ограничений срока на реализацию исключительного права на приобретение земельного участка в собственность либо оформление договора аренды земельного участка.

«Исключительность» данного права распространяется в равной степени на всех собственников объектов недвижимого имущества независимо от формы собственности.

С точки зрения юридической техники формулировка «исключительное право» представляется некорректной, так как в системе субъективных гражданских прав исключительное право является разновидностью интеллектуальных прав и его правовое содержание определяется ГК РФ.

В соответствии со сложившейся практикой при реализации исключительного права собственниками объектов недвижимого имущества уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления предоставляют земельные участки в минимальных размерах, невзирая на фактическое землепользование и площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации соответствующего объекта недвижимого имущества, и осуществляемую в нем деятельность.

Подобное положение дел обусловлено тем фактом, что нормы отвода земель для конкретных видов деятельности в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией, принятие которых предусмотрено п. 3 ст. 33 и п. 2 ст. 35 ЗК РФ, до настоящего момента не приняты, что приводит к возможности усмотрения органов государственной власти и местного самоуправления и проявлению коррупции.

В соответствии с п. 4 ст. 11.3 ЗК РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Из буквального толкования данной нормы с учетом п. 3 ст. 5 ЗК РФ следует вывод: согласие фактических землепользователей, являющихся собственниками объектов недвижимого имущества, при образовании земельных участков (права на которые не оформлены, но имеются основания) не требуется.

Представляется, что подобное положение дел существенным образом нарушает законные права и интересы собственников объектов недвижимого имущества, так как при реализации исключительного права на приватизацию земельного участка или оформление права аренды площадь земельного участка может в значительной степени уменьшиться, что может повлечь негативные последствия, а также дополнительную финансовую нагрузку.

Подобные нарушения могут отражаться на хозяйственной деятельности собственника, например, планирующего строительство объектов недвижимого имущества либо использование прилегающей территории в предпринимательских целях (если объектом недвижимого имущества является промышленный склад, то вполне логично, что на прилегающей территории должна быть оборудована стоянка для разгрузки и автотранспорта).

В соответствии со складывающейся правоприменительной практикой в подобной ситуации суды занимают позицию собственников объектов недвижимого имущества, не оформивших свои права на земельные участки в установленном порядке[2]. Кроме того, противоправные действия третьих лиц (самовольное занятие земельного участка, отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя и т. д.) могут повлечь невозможность использования объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке.

Для собственника объекта недвижимого имущества в подобной ситуации отсутствуют эффективные способы защиты гражданских прав, так как юридически значимым в данной ситуации будет установление собственника земельного участка для установления материально-правовых оснований предъявления иска.

Также следует отметить: на практике нередко фактически используемые земельные участки невозможно идентифицировать в качестве объекта гражданских прав, в силу того что они не соответствуют требованиям ст. 11.1 ЗК РФ, т. е. их границы не определены в соответствии с федеральными законами и соответственно сведения о них не внесены в государственный кадастр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», что существенно усложняет, а в ряде случаев исключает возможность защиты прав и законных интересов собственников объектов недвижимого имущества в судебном порядке.

Следовательно, в современных условиях объективно появляется необходимость введения в законодательство Российской Федерации понятий «фактическое землепользование» и «фактический землепользователь» и наделения их определенным правовым содержанием.

ЗК РФ только в одном случае использует дефиницию «фактическое землепользование»: в контексте размеров при формировании земельного участка с целью реализации исключительного права (п. 7 ст. 36 ЗК РФ). В аналогичном контексте данный термин употребляется и в ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации 2004 года, однако само понятие и его сущностные характеристики не раскрываются.

Необходимость введения подобных понятий в законодательство Российской Федерации обусловливается рядом обстоятельств.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности, соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий. В этой связи целесообразно закрепить в ЗК РФ, что фактические землепользователи несут указанные обязанности собственников земельных участков. Наличие подобной нормы повысило бы степень ответственности фактических землепользователей.

По мнению Т.Г. Ивановой, было бы логичным признавать фактическим землепользователем лицо, имеющее решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка или документ о приобретении здания или сооружения, расположенного на таком участке, т. е. использующее земельный участок на законных основаниях (имеется документ — основание возникновения права), но без надлежащим образом оформленных документов о таких правах по причинам, не зависящим от правообладателя земельного участка. Лицо может быть признано фактическим землепользователем, если имеются следующие условия: во-первых, законность предоставления земельного участка или возникновения права на использование такого участка; во-вторых, отсутствие документа о правах на земельный участок по не зависящим от правообладателя причинам.

Анализ законодательства позволил Т.Г. Ивановой сделать вывод: фактические землепользователи должны иметь один из следующих документов: 1) решение о предоставлении земельного участка; 2) договор о приобретении недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке; 3) решение суда о признании права на использование земельного участка или права на недвижимое имущество, расположенное на таком земельном участке[3].

С данной точкой зрения нельзя согласиться, так как наличие решения о предоставлении земельного участка фактически ведет к возникновению легальных земельных правоотношений, в связи с чем соответствующие лица не подпадают под понятие «фактический землепользователь» в силу наличия титула на земельный участок, а являются вполне легальными участниками земельных отношений.

Наличие правоустанавливающих документов при отсутствии правоудостоверяющих документов не позволяет рассматривать лиц, имеющих первые из указанных документов, в качестве фактических землепользователей, так как правоудостоверяющие документы лишь удостоверяют наличие возникшего права, и они могут быть получены в установленном порядке. По этим же основаниям к категории фактических землепользователей не могут быть отнесены лица, в отношении которых вынесено и вступило в законную силу решение суда о признании права на земельный участок, например, наследники.

Однако наследников, не оформивших право собственности на земельный участок в порядке наследства, но пользующихся земельными участками, также следует относить к категории фактических землепользователей.

В соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет либо иным имуществом в течение 5 лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

В отношении вопроса о возможности распространения института приобретательной давности на земельные участки у ученых нет единого мнения, что обусловлено упоминавшейся презумпцией государственной собственности на землю и иными обстоятельствами[4], равно как и нет однозначно сложившейся судебной практики по данному вопросу.

Абстрагируясь от указанного вопроса, имеющего огромное практическое значение для правоприменительной практики, необходимо отметить, что лицо, не являющееся собственником земельного участка, добросовестно, открыто и непрерывно владеющее земельным участком как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет, в силу п. 2 ст. 234 ГК РФ до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

Представляется, что в данном случае фактический землепользователь также должен иметь право на защиту своих прав и законных интересов, в противном случае противоправные действия третьих лиц, например, захват земельного участка, могут повлечь перерыв давностного владения, что впоследствии поставит под угрозу признание права собственности на земельный участок в порядке давностного владения.

Пребывание в состоянии фактического землепользователя в данном случае является достаточно длительным, следовательно, правовой статус фактического землепользователя должен быть однозначно определен и урегулирован действующим законодательством.

Необходимость введения понятия «фактический землепользователь» в законодательство Российской Федерации также обусловливается экономической составляющей.

Так, с лиц, являющихся фактическими землепользователями, необходимо взимать плату (данное правило следует распространять только на собственников объектов недвижимого имущества). В этой связи встает вопрос: каким образом и в каком размере взимать плату?

В соответствии с п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата[5].

Плата в подобной ситуации должна определяться из ее максимально возможного размера, с учетом повышающих коэффициентов, что будет стимулировать процесс оформления прав на земельные участки в соответствии с требованиями земельного законодательства Российской Федерации. Введение подобных норм в законодательство будет служить дополнительным стимулом обеспечения стабильности земельного оборота.

Подводя итог, можно сделать следующие выводы.

Вопросы фактического землепользования выступают одной из наиболее актуальных тем современного земельного законодательства Российской Федерации, как в теоретической части, так и в аспекте правоприменения.

В современных условиях фактические землепользователи являются объективно существующими участниками земельных отношений, в связи с чем их статус нуждается в отдельной правовой регламентации.

Существование данных субъектов производно от самого понятия фактического землепользования, которое в свою очередь может быть производно от вещных или обязательственных правоотношений на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, либо вне в связи с наличием данных объектов, что влечет за собой установленную законодательством Российской Федерации ответственность.

Необходимость правовой регламентации понятия «фактическое землепользование» и правового статуса фактических землепользователей обусловлена тем фактом, что данное состояние, как показывает проведенный анализ, нередко предшествует переходу данных субъектов в число легальных участников земельных отношений со всеми вытекающими правовыми последствиями, при этом нахождение в статусе «фактический землепользователь» может быть весьма продолжительным в силу отсутствия каких-либо законодательных ограничений.

В основу правового статуса фактических землепользователей необходимо положить совокупность прав и обязанностей собственников земельных участков с целью повышения ответственности данных субъектов за находящиеся в их фактическом пользовании земельные участки.

Государству как основному регулятору общественных отношений следует продолжить поиски действенных механизмов, направленных на обеспечение приведения земельных правоотношений фактическими землепользователями в соответствие с требованиями земельного законодательства, учитывая экономический эффект данного направления деятельности.

Существующие в законодательстве Российской Федерации пробелы по вопросам фактического землепользования и фактических землепользователей могут быть восполнены судебной практикой, которая до настоящего момента по данному вопросу не сформировалась.

Вместе с тем по итогам проведенного анализа судебной практики можно выделить наиболее важные моменты применительно к рассматриваемой проблеме.

Во-первых, исключительное право на приватизацию земельного участка или оформление права аренды означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.

Во-вторых, переход прав на объект недвижимого имущества влечет за собой в силу закона переход прав на земельный участок, на котором расположен данный объект (ст. 35 ЗК РФ), что влечет за собой возникновение фактического землепользования вне зависимости от наличия у приобретателя объекта недвижимого имущества оформленных в установленном порядке документов.

В-третьих, органам государственной власти и местного самоуправления нельзя самостоятельно осуществлять мероприятия по образованию земельных участков из земельного участка, находящегося в фактическом пользовании лица, являющегося собственником объекта недвижимого имущества, так как подобные действия могут быть оспорены в судебном порядке, при этом судебная практика по данному вопросу еще только формируется.

В заключение хотелось бы обратить внимание на возросшую сложность споров, касающихся прав фактических землепользователей на земельные участки.

Судебная практика лишь частично компенсирует пробелы законодательства в данной области, в связи с чем до настоящего момента в вопросах фактического землепользования остается множество пробелов, которые необходимо восполнить. Отсутствие согласованного концептуального подхода по данному вопросу нередко приводит к различному разрешению аналогичных дел судами, что в конечном счете нарушает права и законные интересы соответствующих лиц. Также представляется целесообразным скорейшее формирование единой позиции ВАС РФ и ВС РФ по указанному вопросу. В этой связи можно констатировать, что в современных условиях теоретическая и практическая разработка правовых проблем фактического землепользования и производного от него понятия «фактический землепользователь» должна стать одной из приоритетных задач науки и практики в силу огромного количества подобных «нелегальных» участников земельных отношений в Российской Федерации.

Библиография

1 См.: Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба» земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. № 2. С. 107.

2 См., например: решение Арбитражного суда Московской области от 16.10.2012 по делу № А41-6158/12.

3 См.: Иванова Т.Г. Особенности правоотношений по установлению границ в современных условиях // Экологическое право. 2011. № 1.

4 См., например: Савин Р.А. Исковые формы защиты приобретательной давности и права собственности на спорный земельный участок // Гражданское право. 2010. № 3; Ландаков В.Н. О некоторых проблемах давностного владения // Цивилист. 2011. № 3; Анисимов А.П., Чаркин С.А., Чикильдина А.Ю. Актуальные вопросы признания прав на земельный участок // Цивилист. 2011. № 1 и др.

5 О плате за землю см. более подробно: Умеренко Ю.А. Институт платы за землю: состояние и проблемы // Евразийский юридический журнал. 2012. № 6(49).

Особенности фактического землевладения в разрезе государственного законодательства

В Земельном кодексе теоретические и практические вопросы землевладения остаются актуальными и на сегодняшний день. Проблема присвоения определенного статуса лицам, которые на сегодняшний день являются фактическими землепользователями, остро затрагивает решения высших органов управления.

На данный момент государственное законодательство устремлено в повышение эффективности процессов синхронизации правовых основ с регламентами Земельного кодекса. В данном случае основной целью является поиск механизмов, которые бы смогли максимизировать ответственность землепользователей по отношению к земельным ресурсам.

Обеспечить масштабный процесс приватизации необходимо на высших уровнях законодательной власти. Такие процессы положительно отобразятся на экономических результатах, урегулировании гражданских и земельных отношений. Повышение контроля улучшит и условия проведения судебных процессов в данной сфере юриспруденции.

Автор статьи

Дмитрий Леонов

Стаж работы 15 лет, специализация — жилищные, семейные, наследство, земельные, уголовные дела.

Рейтинг автора

721

Написано статей

712

Об авторе