Переход права на участок при продаже здания
Все сделки между физическими и юридическими лицами регулируются гражданским законом. Единый недвижимый объект: понятие и его правовой режим
Единый недвижимый объект — неразрывная связь между имеющимися постройками, зданиями и сооружениями на данном участке. Владелец надела может претендовать на недвижимые объекты, которые на ней находятся. Этим и объясняется единый правовой режим. Недопустимо отчуждение при продаже здания из единого правового объекта.
В этом случае речь может идти только об отдельных правах на территорию. Потому как имеющиеся здания связаны с земельным участком лишь «адресно». То есть их связывает только единый физический адрес.
Основные нюансы
При продаже недвижимого имущества переходят права собственности от одного лица к другому гражданину. Все это происходит на возмездном основании. Размер сделки определяется сугубо в индивидуальном порядке. Договор купли-продажи обязательно должен составляться письменно. Его необходимо зарегистрировать в уполномоченном органе. Перерегистрация прав собственности происходит в отведённое законом время.
Это касается и единого объекта недвижимости: участок и здания на нём. При продаже части земли или отдельного здания могут возникнуть некоторые трудности. А именно:
- Если владелец постройки оформил на него соответствующие права и передаёт их вместе с правом собственности иному гражданину, он автоматически продаёт и право пользования наделом. То есть в его распоряжение поступает не весь участок, а только та часть, на которой находится строительный объект.
- Стоит рассмотреть и другую ситуацию. Она может выглядеть следующим образом: владелец территории, при её продаже, передаёт права на собственность всей земли. Но при этом, если на неё имеются жилые постройки, собственником которых является иное лицо, права на них не переходят во владение иному субъекту.
- В случаи продажи участка с домом по договору купли-продажи, новый собственник может распоряжаться всем, что относится к единому объекту.
Покупку обязательно нужно узаконить, документы подать на регистрацию в уполномоченный орган. Что именно потребуется и в каких экземплярах, необходимо уточнить у регистратора. Поскольку каждая ситуация рассматривается в индивидуальном порядке, и зависит от предмета сделка. Это может быть и земельный участок, либо только здание.
Определение судьбы участка в договоре купли-продажи здания
Составление договора купли-продажи подразумевает отчуждение прав собственности у продавца, и их переход к покупателю. То есть новому полноправному владельцу недвижимого имущества. Об этом свидетельствует статья под номером №454 ГК РФ.
Но на практике нередко встречаются такие ситуации, когда участок находится в собственности у одного лица, а зданием владеет другой. В договоре купли-продажи должен учитываться тот аспект, что владеть и распоряжаться новое лицо может распоряжаться частью земельного участка, занятым строением.
Рассмотрим и такую ситуацию, когда часть участка эксплуатируется по срочному договорному соглашению. По его окончанию, собственник должен поступить следующим образом: реализовать свои права на отчуждение постройки в свою пользу, либо снести это сооружение.
При наличии неоднозначной ситуации, необходимо воспользоваться услугами юристов. Отчуждение здания по договору купли-продажи, собственник обязан указать, что вместе с правами собственности на строительный объект и передаётся земля. Также рекомендуется указать характеристики территории и здания. Прописать и кадастровые данные.
Какие понадобятся документы:
- заявление;
- личный паспорт;
- правоустанавливающие свидетельства на права владения объектом;
- договор купли-продажи вместе с актом приёмки;
- чек об оплате государственной пошлины.
Такие сделки лучше всего проводить через нотариальную контору. Таким образом, удастся себя обезопасить. В случае возникновения спорных ситуаций, в суде нотариус будет выступать в роли третьей стороны.
Права собственника здания на чужом земельном участке
Согласно требованиям, установленным на уровне федерального законодательства, при осуществлении перехода права собственности на недвижимость, которая находится на чужом участке земли к другому лицу, он имеет право пользоваться данной землей в рамках существующих условий, установленных для прежнего собственника данной недвижимости.
Данное правило также распространяется и на случаи приватизации зданий, строений, сооружений, и на случаи перехода права, осуществленного по каким-либо сделкам, заключенным между физическими или юридическими лицами.
Соответственно, каждый покупатель сооружения, здания или строения, располагающегося на участке земли, который принадлежит продавцу на праве аренды или любого другого вида использования, непосредственно с момента государственной регистрации перехода права собственности на данный объект недвижимого имущества приобретает также право собственности на участок, занятый своей покупкой.
Данное правило действует во всех случаях, вне зависимости от того, был ли между сторонами заключен договор аренды земельного участка. Также эта норма распространяется и на случаи, когда такой документ все же был составлен, но арендодатель и арендатор не оформили его согласно требованиям законодательства.
Однако стоит отметить, что в случае, когда недвижимость, расположенная на участке земли, принадлежит собственнику на праве постоянного бессрочного пользования, земельный участок не может быть предоставлен. Такой собственник имеет право, установленное законом, заключить на данный участок земли только договор аренды.
Приватизация участков под многоквартирным домом
Некоторые жильцы многоквартирных домов, даже не подозревают о том, что являются совладельцами земельного участка. Они могут сообща распоряжаться этой территорией. Если кадастровые работы уже проводились, территория автоматически переходит в общедолевое владение. Переход права собственности на участок под многоквартирным домом образуется после регистрации квартиры.
При отсутствии кадастровых работ, их необходимо инициировать и оформить участок в государственном кадастре недвижимости. Для этого хотя бы один из собственников должен обратиться в местную администрацию для выделения надела. По завершению этой процедуры, территория перейдёт в общедолевое владение жильцов многоквартирного дома.
Ответственность за проведение регистрационных и кадастровых работ возложена на местную администрацию. При наличии бюджета, эти мероприятия произведут быстро. В противном случае, стоит проявить терпение, ждать придётся долго.
Кроме обозначенных оснований, переход прав собственности может возникнуть в ходе судебного разбирательства. Также это может быть и приобретённая давность, о которой свидетельствует статья под номером №234-ГК РФ. Гражданин должен, открыто и добросовестно владеть, недвижимым имуществом около 15 лет, затем он автоматически обретает на него права.
Следку нужно юридически заверить, иначе она автоматически будет не признана. Поскольку ЗК РФ постоянно обновляется, необходимо отслеживать изменения, относительно земельных участков. Но так как такими сведениями обладает не каждый человек, следует воспользоваться услугами юридической компании.
Через МФЦ.
Регистрационные действия по переходу права собственности на участок регистрируется на основании поданного заявления. МФЦ выступает посреднической организацией, при использовании услуг которой можно упростить процесс взаимодействия с сотрудниками Росреестра. Форма и правила заполнения заявления утверждены приказом Минэкономразвития № 920. от 08.12.2015.
Документы могут быть поданы путем использования следующих вариантов:
- личное обращение;
- через представителя;
- почтовое отправление;
- использование интернет-технологий.
Светлана
Эксперт по недвижимости
Вне зависимости от выбранного вариант и способа передачи документов в Росреестр заявителю придется подавать один и тот же пакет документов для регистрации прав на земельный участок. Для прохождения процедуры также придется уплатить государственную пошлину, сумма которой определяется с учетом статуса заявителя. Важно учесть реквизиты при оплате, так как реквизиты Росреестра и МФЦ отличаются.
Права на земельный участок при продаже помещений
Следует знать, что при продаже помещений, зданий или иного недвижимого объекта, покупателю должны передаваться права и на участок. Согласно ЗК РФ запрещено продавать наделы без строительных объектов, если они принадлежат одному собственнику.
Покупатель должен ознакомиться с кадастровыми документами и выдержкой из ЕГРН при покупке объектов недвижимости. Если есть у продавца возможность, он может представить для ознакомления и архивные документы при продаже помещений.
Любой объект капитального строительства: имущественный комплекс, здания, помещения, не могут существовать в отрыве от участка. Переход права собственности на земельный участок к покупателю осуществляется вместе с отчуждаемым объектом.
Порядок государственной регистрации перехода права на земельный участок
Для передачи прав и обязанностей на участок земли новому правообладателю переход права собственности должен быть зарегистрирован в установленном порядке.
Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регламентирует, что под регистрацией перехода права понимается совершение уполномоченным государственным органом определенного юридического акта (действия), влекущего за собой юридические последствия. Таким юридическим актом является внесение сведений о переходе права в ЕГРП. Из этого следует, что право собственности на любое недвижимое имущество, в том числе и участок земли, возникает с момента регистрации перехода права на него.
Для регистрации перехода права на участок заявители представляют документы в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимого имущества. Регистрационными действиями в отношении перехода прав занимаются указанные органы Росреестра.
Срок обращения для регистрации перехода прав после заключения договора отчуждения участка законом не определен, однако следует помнить, что без совершения регистрационных действий и внесения сведений в ЕГРП правовые последствия перехода права не наступают.
Процедура проведения регистрации перехода прав на участок регламентирована Федеральным законом 122-ФЗ и состоит из следующих этапов:
- — прием от заявителей необходимых документов для совершения регистрационных действий;
- — юридическая экспертиза комплекта документов, проверка их на предмет соответствия законодательству;
- — внесение сведений о переходе права в ЕГРП в виде соответствующих записей;
- — выдача заявителям документов, удостоверяющих факт проведения регистрации (Выписки из ЕГРП).
Регистрации перехода права на участок земли считается завершенной с момента внесения сведений (записи) в Единый реестр прав и выдачи документов заявителям.
Автор статьи
Дмитрий Леонов
Стаж работы 15 лет, специализация — жилищные, семейные, наследство, земельные, уголовные дела.
Рейтинг автора
721
Написано статей
712
Об авторе
Полезная информация по земельным спорам
- Регистрация бани
- Раздел земельного участка
- Земельный участок под коммерческую застройку
- Обременение земельного участка
- Межевание земельного участка
- Уточнение границ участка
- Регистрация права собственности
- Участки многодетным семьям
- Купля-продажа участков
- Сервитут на земельный участок
- Переоформление участка земли на родственника
- Покупка земельного участка
- Договор купли продажи земельного участка
- Право собственности
- Выдел земельного участка из общей долевой собственности
- Договор аренды земельного участка
- Формирование земельных участков
- Безвозмездное пользование земельным участком
- Коэффициент застройки участка
- Категории земельных участков и виды разрешенного использования
- Вынос границ земельного участка
- Право постоянного бессрочного пользования земельным участком
- Узнаем собственника земельного участка
- Порядок согласования местоположения границ земельных участков
- Признаки самовольной постройки
- Особенности ипотеки земельных участков
- Выкуп земельных участков
- Изъятие земельного участка
- Прекращение права собственности на земельный участок
- Переход права на земельный участок
- Порядок изъятия земельного участка
- Рыночная стоимость земельного участка
- Залог земельного участка
- Отказ от права на земельный участок
- Земельный участок крестьянского хозяйства
Переоформление пустующего участка в частную собственность
Чтобы приобрести в собственность «бесхозный» участок, стоит заранее подготовиться к проведению этой сделки. Чтобы избавиться от лишней траты денег и времени, в первую очередь нужно постараться найти собственника. Потом можно переоформить права собственности, если он захочет продать этот участок. Для этого необходимо обратиться в местную администрацию. Если собственника найти не удалось, подать заявление в муниципалитет. В нём выразить своё желание завладеть этой землёй. К нему приложить копии запросов, подтверждающие поиск владельца.
Администрация поставит участок на кадастровый учёт на 12 месяцев. Это делается для того, чтобы за это время объявился собственник и заявил о своих правах на недвижимое имущество. Если этого не произошло, надел переходит в собственность муниципалитета. Им можно пользоваться, если заключить долгосрочную аренду с администрацией. Для этого необходимо собрать пакет документов. В него входит кадастровый паспорт, свидетельство о временном владении, заявление на передачу участка в собственность.
По истечению 3 месяцев, территорию можно выкупить. Причём по среднерыночной цене, с последующим заключением договора купли-продажи. Далее, необходимо оформить права собственности на земельный участок.
Документы для оформления
Чтобы оформить переход права на земельный участок, следует собрать перечень документов. Желательно заранее запастись несколькими копями:
- паспорт или любой другой документ с удостоверением личности;
- заявление о государственной регистрации права собственности на земельный участок;
- кадастровое свидетельство – план местности согласно масштабу 1 к 500.
- кадастровый паспорт отчуждаемого надела;
- документы на право собственности земельным участком;
- квитанция об уплате госпошлины.
Подтверждениями права собственности на землю выступают:
- свидетельство государственного органа на предоставление земли в собственность физическому лицу (орган местной власти скрепляет документ печатью);
- документ на право гражданина владеть и распоряжаться землей в рамках установленными законодательством норм;
- выписка из хозяйственной книги муниципального органа о предоставлении участка на нужды ЛПХ (в случае с недвижимостью – на ИЖС);
- иное подтверждение права собственности на земельный надел.
Таким образом, переход права на землю требует обязательной регистрации в Росреестре с предъявлением документов по установленному законодательством образцу.
