Страхование гражданской ответственности застройщика по ФЗ 214

Эффективный механизм защиты в долевом строительстве

Наиболее распространенной схемой приобретения первичного жилья является участие в долевом строительстве.

Кроме того, именно этот формат сделки является наиболее защищенным для покупателя с точки зрения законодательства. Альтернативные способы приобретения недвижимости
(такие, как, например, ЖСК или покупка по предварительному договору продажи)
не могут обеспечить защиту его интересов.

Собственно, страхование гражданской ответственности застройщика перед дольщиками является одним из целого ряда механизмов, при помощи которых покупатель имеет возможность получить назад вложенные средства, если что-то пошло не так. В случае с альтернативными методами приобретения недвижимости такой механизм не предусмотрен, поэтому у покупателя, который передает деньги под обещания (хотя и зафиксированные на бумаге)

, нет никаких гарантий, что он сможет получить квартиру или вернуть назад свои деньги.

Конечно, в случае судебного разбирательства суд примет сторону покупателя и обяжет компанию-застройщика возвратить оплаченную сумму.

Но что делать, если к моменту судебного решения компания просто перестанет существовать или менеджмент исчезнет в неизвестном направлении, обнулив счета?

Варианты страхования ответственности

Область долевого строительства регулирует закон ФЗ-214, который регламентирует отношения между застройщиком и дольщиком.

Закон периодически подвергается изменениям, документ становится более совершенным, появляются новые механизмы защиты интересов дольщиков, и с 2014 года застройщиков обязали оформлять страхование гражданской ответственности по каждому объекту. То есть, с января 2014 года зарегистрировать ДДУ в Росреестре стало возможным только в случае наличия соответствующей страховки.
Страхование ответственности может существовать в одном из следующих вариантов:

• Поручительство банка.
  Кредитная организация покрывает финансовые обязательства застройщика перед дольщиками при наступлении непредвиденных ситуаций;
• Договор страхования ответственности.
  Оформляет страховая компания с возможностью последующего перестрахования рисков.

Договор страхования может быть заключен не только со страховой компанией, но также с Обществом взаимного страхования застройщиков. Кстати, в случае оформления такого договора документ должен быть подписан до того, как будет зарегистрирован первый ДДУ по возводимому объекту. После чего застройщик несет ответственность за то, чтобы проинформировать дольщиков о том, где была оформлена страховка, а также сообщит об условиях и правилах страхования.

Механизм страхования долевого строительства

С 1 января 2014 вступил в силу Закон № 214-ФЗ, по которому все строительные компании, зарегистрированные на территории России, стали нести ответственность перед гражданами, инвестирующими свои средства на постройку нового жилья.

Дольщики, заключающие соглашения о строительстве, несут финансовые риски банкротства застройщиков. Чтобы защитить их права, государство ввело процедуру обязательного страхования ответственности строительных компаний. С этого момента каждый подрядчик стал привлекать инвесторов только по договору долевого участия.

Позже, 29.07.2017 вступил в силу № 218-ФЗ, согласно которому был уточнен порядок защиты участников долевого строительства, существовавший по Закону № 214, а именно были отменены обязательства по страхованию застройщиком ответственности у страховых компаний, одновременно добавлены обязательства по внесению подрядчиком взносов в Государственный Фонд защиты дольщиков, после даты образования такого фонда.

Согласно письму Минстроя № 44458-НС/07 от 01.12.2017, этот фонд организован 20 октября 2021 года. Таким образом, в соответствии со ст. 10 Закона № 218 с этой даты застройщики обязаны переводить компенсационные отчисления в государственный фонд по каждому заключенному договору о долевом строительстве.

Закон о страховании работает следующим образом: застройщик перед тем, как подписать договор долевого участия с первым дольщиком, обязан предпринять меры по страхованию собственной ответственности перед инвестором. Если у строительной компании возникнут финансовые проблемы, она обанкротится и не сможет выполнить своих обязательств по ДДУ, дольщик может обратиться в организацию, где застрахована ответственность девелопера, и потребовать с нее компенсацию.

Выбора, страховать или нет свою ответственность, у застройщика нет, это его обязанность, в противном случае ни один договор по данному проекту не пройдет регистрацию в Росреестре. Однако закон предоставляет девелоперу возможность выбрать способ страхования из трех доступных вариантов:

1. Получить гарантию банковского учреждения, соответствующего законодательным нормам.
2. Стать членом общества, осуществляющего взаимное страхование рисков.
3. Подписать договор с одной из страховых компаний, отвечающей требованиям законодательства.

Застройщик должен известить потенциального дольщика о выбранном варианте и предоставить ему сведения о страховщике или поручителе.

Первые два способа используются нечасто. ОВС не особо распространено в России, банковскую гарантию получить достаточно сложно и дорого. Как правило, банки требуют предоставления залога, минимальная сумма которого составляет 30% стоимости объекта. Поэтому чаще всего строительные компании останавливаются на третьем варианте.

а) осуществление страховой деятельности не менее пяти лет;б) наличие собственных средств в размере не менее чем один миллиард рублей, в том числе уставного капитала в размере не менее чем 120 миллионов рублей;в) отсутствие предписаний Центрального банка Российской Федерации о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности;

г) отсутствие оснований для применения мер по предупреждению банкротства страховой организации в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;д) отсутствие решения Центрального банка Российской Федерации (Банка России) о назначении временной администрации страховой организации;

На сайте 15.12.2015 размещен список страховщиков долевого строительства. В него включены 18 страховых организаций и одно общество взаимного страхования.

В течение этого времени инвесторы имеют право предъявлять застройщику требования относительно качества квартир.

Ответственность застройщика

Простым гражданам, вкладывающим свои денежные средства в строительство, довольно сложно разобраться в том, как правильно следует поступить.

Размер компенсации рассчитывается исходя из среднерыночной стоимости одного квадратного метра жилья умноженного на его общую площадь.

Застройщик обязан за свой счет провести страхование ответственности за неисполнение своих обязательств.

Независимо от того, какой способ страхования был выбран застройщиком, в его обязанности входит оповещение всех заинтересованных лиц об условиях страхования и имеющихся особенностях, на которые стоит обратить внимание.

Если выгодоприобретатель изменяется по договору, то страховщик в обязательном порядке об этом уведомляется.

Компании, производящие сделку

Застройщик обязан обеспечить исполнение обязательств по договору, одним из следующих способов:

• банковское поручительство (гарантии);
• страхование гражданской ответственности застройщика.

Гарантии банков

Банковские компании соглашаются на подписание подобного рода договоров в том случае, если имеется точные ориентиры стоимости строительства многоквартирного дома.

Финансовые риски

По закону, договора долевого участия в строительстве должны проходить регистрацию в органах, в компетенцию которых входит осуществление государственной регистрации объектов недвижимости и сделок с ними.

Факт заключения договора подтверждает наличие у застройщика всех необходимых документов для начала строительства.

Несмотря на указанные нормы, полностью защитить дольщиков, закон не может.

Поэтому закон, в первую очередь, направлен на осуществление взаимодействия между застройщиком и участником строительства, при реализации новых строящихся домов, в том случае, если застройщик дом все-таки достроит.

В таком случае, несмотря на законные права дольщиков, вернуть вложенные денежные средства, в том числе штрафные санкции, будет достаточно сложно.

Указанный законодательный акт подтверждает, что за дольщиками признается право собственности на строение, как на объект незавершенного строительства, при начале конкурсного производства и банкротстве застройщика, либо возврат внесенных денежных средств по договору.

Компании должны обязательно предоставить залог. Чаще всего это земельный участок, на котором будет расположен объект. Кроме того, в документе описывается способ обеспечения обязательств. Бумаги подписываются до госрегистрации первого долевого соглашения и действуют до момента сдачи объекта. Расторжение сделки не освобождает компанию от обязанности выплатить возмещение по случаям, наступившим в период ее действия.

Застраховать можно весь дом или каждую квартиру отдельно. Первый вариант невыгоден. Застройщику нужно сразу внести большую сумму, быть уверенным, что все квартиры будут распроданы. Вторая проблема заключается в том, что по таким договорам сложно определить, кто является выгодоприобретателем.

Действие полиса: основания, суммы и сроки выплат

Таким образом, при заключении договора ДДУ одновременно оформляется и страховой полис, где выгодоприобретателем выступает дольщик

– только он может получить компенсацию в случае наступления страхового случая. Страховым случаем является факт неисполнения застройщиком его обязательств, который подтвержден соответствующим судебным решением, основанием для которого служит исковое заявление дольщика. Кроме того, основанием для выплаты, осуществляемой страховщиком в пользу дольщика, также может служить факт признания застройщика банкротом.

А сейчас рассмотрим, как рассчитывается страховая премия, ведь непросто провести оценку несуществующей недвижимости, которая, кстати, начинает дорожать сразу после подписания ДДУ и продолжает прибавлять к стоимости до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Сумма, для выплаты определяется, исходя из совокупной стоимости квадратных метров площади по ДДУ, и корректируется (на момент выплаты) со среднерыночной стоимостью квадратного метра жилой недвижимости в регионе.

По поводу сроков действия страхового полиса – сроки определяются, исходя из того, количества времени, которое застройщику отводится по ДДУ на проведение всех строительно-отделочных работ и согласно проектной декларации.

Собственно, это обстоятельство довольно часто служило лазейкой для недобросовестных застройщиков.

После подачи дольщиком искового заявления юристы застройщика без серьезных затруднений затягивали процесс до тех пор, пока дом не будет построен и сдан в эксплуатацию. Что, кстати, происходило уже после окончания действия страхового полиса – в этом случае дольщик уже не имел возможности претендовать на какую-либо компенсацию.

Оправдало ли ожидания обязательное страхование?

Итак, гражданское страхование ответственности застройщика задумывалось как мера, позволяющая еще в большей степени защитить права дольщиков (наравне с механизмами, которые в ФЗ-214 уже присутствовали)

. Таким образом, к активам, которые обеспечивали обязательства застройщика перед дольщиками
(залог на землю и возводимое здание)
, прибавлялась также возможность получить денежную компенсацию в рамках страхования.

Соответственно, выплаты должна проводить страховая компания или банк, который поручился за застройщика, либо Общество взаимного страхования.

Застройщик был вынужден оформить страховой полис, или вступить в ОВС и вносить определенные суммы в качестве страховых взносов или как-то заинтересовать банк, чтобы кредитная организация приняла его риски на себя.

Впрочем, несмотря на возможность поручительства, которую допускало законодательство, банки довольно активно от нее дистанцировались, так как, во-первых, это было достаточно дорого, да и, во-вторых, не нужно самим банкам.

Хотя и были прецеденты, речь шла, в большинстве случаев, о банках, которые принимали непосредственное участие в финансировании строительства или же банками, которые были подотчетны тем же структурам, что и застройщики.

По итогам нескольких лет работы с обязательным страхованием ответственности застройщика в рамках ДДУ, было обнаружено, что данная мера не работает настолько эффективно, насколько это предполагалось до принятия соответствующего закона. В результате анализа данной меры от обязательного страхования застройщиков пришлось отказаться, и с 2021 года части 1 и 2 статьи 15 закона ФЗ-214 утратили силу.

Это означает, что теперь страхование ответственности застройщика через банковское поручительство и через оформление страхового полиса не носит обязательный характер. Застройщик имеет право застраховать ответственность, но только добровольно — стоит ли говорить о том, что делать это никто из них не планирует, поскольку соответствующие расходы ложатся на плечи все тех же дольщиков путем увеличения цены квадратного метра жилплощади.

Особенности договора страхования

Договор между девелопером и страховой организацией подписывается до заключения ДДУ, но в силу он вступает только после того как договор долевого участия пройдет регистрацию. Период действия страховки зависит от срока передачи жилья, указанного в ДДУ. По закону дольщик может воспользоваться страховкой в течение еще двух лет после того, как истечет срок передачи объекта по договору.

Дольщик может передать свои права на оплаченный объект другому участнику, подписав с ним договор цессии. На действие страховки это никак не отражается. Она автоматом переходит на нового инвестора. Застройщик извещает страховщика о смене участников в ДДУ и стороны подписывают допсоглашение с указанием нового дольщика.

По закону застройщик может страховать полностью весь объект в одной страховой организации или каждый договор долевого участия в отдельности. Обычно строительные фирмы прибегают ко второму варианту, который считают более выгодным. Впрочем, и для дольщиков этот вариант тоже является более предпочтительным, поскольку в этом случае застройщик несет ответственность перед каждым участником отдельно.

Компенсация, которую получит дольщик при наступлении случая, указного в страховке, рассчитывается в соответствии с ценой квартиры по ДДУ. Минимальная сумма выплат должна быть не меньше, чем средняя цена аналогичной квартиры в данном регионе. Законодатель запрещает страхователю устанавливать франшизу (сумму убытков, которые не возмещаются в рамках договора).

Девелопер не имеет права без законных оснований расторгнуть договор со страховой организацией без согласия дольщика. Если у страховой компании была отозвана лицензия, она перестала работать, и действие страхового договора было прекращено, застройщик обязан не позже двух недель подписать договор с новым страховщиком.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве производится через двухсторонний договор. При этом дольщик, несмотря на то, что он получает некую выгоду, не взаимодействует напрямую со страховой компанией.

В случае заключения договора с дольщиком, происходит регистрация его в Росреестре. Договор страхования на долевое имущество начинает действовать с момента окончания регистрации. Стоит понимать, что страховой договор действует дольше на два года, чем сам договор долевого участия по 214 ФЗ. Проверьте договор страхования ответственности застройщика. В нем должны быть указаны:

• Сумма, которую должен получить дольщик в случае форс-мажорных ситуаций и вступления в действие причин на страховое возмещение.
• Уточните, что стоимость выплаты не меньше средней цены на квартиру в том субъекте федерации, где вы ее приобретаете.
• Проверьте условия выплаты – срок, способ и прочее.
• Убедитесь, что указаны реквизиты всех заинтересованных сторон – застройщика, страхователя, страховщика.

Страховая ответственность застройщика наступает в случае ряда причин, перечисленных в ст. 15 федерального закона №214.

Застройщик также обязан каждый раз предоставлять страховой договор на госрегистрацию при последующих договоров о долевом участии в строительстве, если они были подписаны с другими дольщиками.

При регистрации договора о долевом участии в Росреестре должны прийти обе стороны договора (дольщик и застройщик, либо его представитель).

При регистрации договора долевого участия собирается необходимая документация и вместе с заявлением подается в Росреестр, на руки выдается расписка о получении документов и назначается день выдачи свидетельства о госрегистрации.

✔ При участии в долевом строительстве обязали заключить договор страхования, который обошелся в четверть стоимости квартиры, можно ли вернуть деньги после получения жилья?

За страховку должен платить застройщик. Хотя, конечно, на практике бывают случаи привлечения средств дольщика.

Рекомендую Вам написать письменную претензию застройщику о возврате средств, если ответа не последует, обращайтесь в суд.

✔ Застройщик обанкротился, кто будет заниматься возвращением денег, куда обратиться?

Для начала обратитесь в арбитражный суд и дождитесь пока Вас включат в реестр требований кредиторов. Далее обратитесь к банку-поручителю или к страховой компании. Узнать о том, кто страховал ДДУ можно в Росреестре, так как регистратор проверяет данную информацию перед регистрацией договора.

Недоработки в законе об обязательном страховании

В законе присутствовала определенная логика – появилась возможность обязать застройщика страховать ответственность,

в противном случае он автоматически лишался возможности привлекать средства в формате ДДУ, то есть, терял существенную долю потенциальных покупателей. Однако не был разработан механизм, который предполагал бы наличия такой же заинтересованности у страховых компаний. Последние не хотели терпеть колоссальные убытки, которые, разумеется, не покрывались страховыми взносами.

Мало того, до какого-то момента не было понимания, что делать, если обанкротится не только застройщик, но и страховая компания, которая должна была покрыть убытки. Например, владелец компании-застройщика имел возможность открыть параллельно и страховую компанию, чтобы выполнить законодательные требования, а затем сразу обанкротить обе компании, если что-то пойдет не так.

Впоследствии был утвержден ряд строительных компаний, которым разрешалось осуществлять страхование по данному направлению. Однако это весьма рискованный бизнес, что и отражалась на объемах страховых взносов – страховщики не желали нести убытки и старались их компенсировать взносами, а также возможностью перестраховаться у более крупных компаний. За счет взносов неминуемо росла стоимость жилья, а рынок перестрахования был весьма ограничен и не располагал соответствующими возможностями.

Оставался только один более или менее действенный вариант покрытия рисков – ОВС. Однако застройщики входили в общество весьма неохотно, по той же причине, по которой было нежелательным и оформление страховых полисов – высокие страховые взносы.

Повышение стоимости квадратных метров за счет появления дополнительных расходов и, соответственно, сокращение конкурентной привлекательности, было на руку только крупным девелоперским компаниям.

Новая реальность: меры обеспечения ответственности застройщика в 2021 году

Однако, тот факт, что упомянутые статьи утратили силу, вовсе не означает, что ответственность застройщика впредь не будет ничем обеспечиваться.

Очередные изменения ФЗ-214, подписанные Президентом РФ в конце 2018 года, предполагают внедрение ряда новых механизмов, которые должны обеспечить защиту прав дольщиков. Собственно, внедряемые изменения, несмотря на их реальную эффективность, изначально задумывались как временные меры.

Дело в том, что в 2021 году правительство решило отказаться от долевого строительства в принципе, и в течение нескольких лет перевести застройщиков на схему проектного финансирования.

Эта схема запрещает продавать недостроенное жилье в любом виде, и предполагает проектное финансирование в виде банковских кредитов, выдаваемых под залог. Таким образом, покупатели смогут приобретать только готовые квартиры, которые можно осмотреть в доме, который уже сдан в эксплуатации. В данном случае для дольщика исключаются какие-либо проблемы, связанные с приостановкой строительства, затягиванием сроков, банкротством застройщика.

Пожалуй, единственным риском остается качество «скрытых» работ, которое невозможно проверить без специальной экспертизы.

Итак, вот суть основных изменений законодательства, которые вступят в силу летом 2021 года:

Введение эскроу-счетов.

Смысл таких счетов заключается в следующем: средства, которые собирает застройщик, идут не на его счет, а на специальный банковский эскроу-счет
(открытый на каждого дольщика)
. Под эти деньги строительство финансирует банк, и застройщик получает средства дольщиков только после того, как дом достроен и сдан в эксплуатацию. Эта мера позволит исключить нецелевое использование застройщиком денег
(или, попросту говоря, их вывод)
.

Создание государственного компенсационного фонда. Все застройщики будут вносить деньги соответственно объему строительства, и при возникновении у застройщика проблем, достраивать его здание будут за средства из этого фонда.

Что служит основанием для выплаты денежных средств

Если строительство объекта прекращается, и наступают обстоятельства, от которых страховался застройщик, то выплаты, соответствующие стоимости квартиры, в соответствии с договором производит страховая компания. Основаниями для денежных выплат являются следующие обстоятельства:

• судебное решение о том, что компания, осуществляющая строительство объекта, признана банкротом;
• решение суда, принятое по искам дольщиков об обращении взыскания на землю, на которой находится возводимый объект.

Как правило, застройщик страхует не весь жилой дом, а отдельные квартиры, и отвечать он будет перед каждым участником отдельно.

Благодаря изменениям в действующем законодательстве, которые вступили в силу в 2014 году, дольщики могут чувствовать себя защищенными от недобросовестных застройщиков. Однако все равно, прежде чем доверить свои сбережения, необходимо все тщательно взвесить, проверить благонадежность страховой компании, а так же компании, ведущей строительство и наличие у нее страховки. Только тогда можно быть уверенным, что долгожданное новоселье точно состоится.

Закон устанавливает несколько страховых событий, которые являются основанием для обращения в страховую организацию за выплатой компенсации:

1. Принятое и вступившее в действие судебное решение о взыскании на предмет залога. Данное решение принимается по заявлениям дольщиков, поданным в суд через полгода после остановки строительства объекта или наступления срока передачи жилья.
2. Решение арбитражного суда о том, что строительная компания признается банкротом и открытии в отношении нее конкурсного производства.

При наступлении перечисленных выше событий дольщик может обратиться к страховщику за денежной компенсацией. Если полученная при банкротстве застройщика сумма не покроет расходов по ДДУ, оставшуюся часть денежных средств дольщик может включить в реестр требований кредиторов по банкротному делу, открытому в отношении застройщика.

Ответственность застройщика застрахована, но это не значит, что вы можете быть спокойными. Так, выплаты по договору страхования производятся на основании нескольких пунктов:

• Неоспоримое судебное решение о том, что строитель признан финансово несостоятельным, т.е. банкротом.
• Решение суда о том, что дольщики имеют право взыскивать земельный участок, на котором находится дом.

Стоит учитывать, что зачастую договоры страхования заключаются на каждую квартиру и договор долевого участия отдельно, поэтому девелопер будет отвечать перед каждым покупателем отдельно. В ваших интересах запустить процесс как можно быстрее, чтобы первым получить выплаты.

Застройщик сам может выбирать страховую организацию, с которой будет заключать договор страхования, но каждому участнику (дольщику) выдается договор, в котором указывается страхование договора долевого участия в строительстве.

Все выплаты по договору осуществляет страховая организация, либо банк, если это банковская гарантия.

Случаи отказа в выплатах:

1. Если строительная деятельность застройщика приостановлена, заморожена.
2. Увеличены сроки строительства жилья.
3. Если застройщик обанкротился.

Сумма возмещения ущерба при наступлении страхового случая по договору будет зависеть от стоимости договора о долевом участии.

Однако, эта сумма не может быть меньше стоимости квартиры, которую хотел купить участник договора долевого участия и меньше средней рыночной стоимости подобного жилья за 1 кв. м. в той области, где велось строительство новостройки.