Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?

Главная › Вопрос-ответ › Взыскание неустойки с застройщика 214-ФЗ ›

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Неустойку необходимо считать, начиная со дня, следующего за датой, по которой застройщик должен был передать квартиру по акту приема-передачи. В договоре долевого участия часто указывается дата ввода объекта в эксплуатацию, и дольщики ошибочно ориентируются на эту дату. К примеру, в договоре указано ввести объект в эксплуатацию не позднее 4 квартала 2021 г. Но далее по тексту сказано, что квартира передается участнику долевого строительства в течение года со дня введения объекта в эксплуатацию.

В указанном примере неустойку следует считать, начиная с 1 января 2021 г. даже если застройщик просрочил ввод объекта в эксплуатацию на год, и ввел объект в эксплуатацию 31 декабря 2021 г и в этот же день передал по акту приема-передачи квартиру.

Юридическая поможет взыскать неустойку с застройщика.

Расчет неустойки

Cделать самостоятельный расчет неустойки можно здесь

Обратите внимание!

при расчете неустойки необходимо брать двойную, а не ключевую ставку рефинансирования.

Пример расчета неустойки:

Стоимость квартиры — 5 000 000 рублей

Количество дней просрочки — 100 дней

Действующая ставка рефинансирования (январь 2021) — 4,25%

5 000 000 * 100* 4,25% * 1/300 * 2 = 141 666 руб

Эту сумма положена вам по закону, но фактически суды снижают указанную неустойку, применяя ст. 333 ГК РФ.

Считаем размер

Как посчитать неустойку за просрочку сдачи купленной квартиры в многоквартирном доме, какая именно законная компенсация полагается дольщику при задержке ввода новостройки в эксплуатацию и передачи жилья? Давайте рассчитаем.

Неустойка за просрочку по сдаче жилья рассчитывается по определённой законом формуле, которая указана в ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ. Размер неустойки составляет одну трёхсотую часть ставки рефинансирования (ключевой ставки), установленной Центральным Банком России на каждый день срока просрочки, умноженной на цену ДДУ и умноженной на 2 (два) – при условии, что дольщик является физическим лицом – то есть потребителем. А если это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, то размер неустойки определяется такой же формулой, но без умножения на 2 (два).

Таким образом, в формулу расчета неустойки включены четыре цифры:

• Цена договора (в руб.) – указанная в ДДУ сумма, оплаченная застройщику
• Ключевая ставка (в %%)
• Число дней задержки (просрочки передачи объекта долевого строительства)
• Множитель 2 (два) – если дольщиком является физическое лицо

Рассмотрим расчёт неустойки по просрочке на примере. Цена объекта по договору – десять миллионов рублей. Задержка сдачи дома при долевом строительстве – 90 дней. Предположим, что на день окончания срока просрочки ключевая ставка составляла 4,5%. Чтобы рассчитать размер неустойки, нужно Цену договора умножить на ключевую ставку, умножить на 90 дней, умножить на 2 (два), затем разделить на 300. Таким образом: 10000000*4,5%*90*2/300 = 270 тысяч рублей.

Такую сумму застройщик обязан добровольно выплатить после получения от последнего претензии за просрочку сдачи квартиры по ДДУ.

Если застройщик добровольно в течение 30 дней указанную сумму не выплачивает, то участник долевого строительства готовит подает в суд исковое заявление и уже в судебном порядке имеет право получить дополнительно к указанной сумме взыскание штрафа в размере 50% от суммы неустойки. То есть требования возрастают еще на 135 000 рублей.

Совет! Если вы не знаете, как посчитать неустойку за просрочку передачи вашей квартиры, то воспользуйтесь специальным калькулятором, размещенным на нашем сайте, и обратитесь в нашу юридическую компанию за консультацией. Консультации по вопросам расчета и взыскания неустойки мы оказываем бесплатно.

Статья 333. Уменьшение неустойки

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Этим правом суды активно пользуются, и на практике получить 100% положенной по закону неустойки становится сложно реализуемой задачей. Здесь выложено достаточное количество реальных решений, которые помогут понять, на какую реально неустойку вы можете претендовать. Это нужно понять в первую очередь для того, чтобы грамотно провести переговоры с Застройщиком, ведь последние отлично осведомлены, какую неустойку реально получают люди по суду. Если согласно вышеприведённому расчету у вас получается неустойка в размере 233 333 руб рублей и вы рассчитываете получить в добровольном порядке примерно такую же сумму, то ваши переговоры обречены на провал. За долгие годы работы мы не встречали ни одного застройщика, который в добровольном порядке удовлетворил требования дольщика хотя бы на 90% от запрашиваемой неустойки.

Посмотрите реальные решения и вы поймете, почему застройщики не спешат добровольно удовлетворять ваши требования. Суды общей юрисдикции дают не очень большие суммы. Если суд общей юрисдикции даст вам хотя бы 80% от запрошенной неустойки, то вам очень повезло. В связи с подобным подходом общей юрисдикции мы, если это возможно в вашей ситуации, пытаемся перевести дело в арбитражный суд. Как видно из этих примеров в арбитражном суде можно получить 100% неустойки.

Что делать дольщику при просрочке

Если застройщик просрочил передачу жилья в возводимом доме, то покупатель имеет законные права требовать:

• неустойку за задержку срока сдачи жилья или апартаментов (машиноместа)
• возмещение убытков, понесенных дольщиком из-за неполучения квартиры в срок по ДДУ (например, расходов на аренду жилья, на переплату процентов по ипотечному кредиту, на увеличение стоимости ремонта)
• компенсацию упущенной выгоды (например, если приобретенная недвижимость планировалась к сдаче в аренду для получения дохода)
• штраф в размере 50% от суммы неустойки (по Закону о защите прав потребителей России)
• компенсацию причинённого морального вреда (присуждается судом автоматически, хотя и в незначительных суммах)
• возмещение судебных издержек (например, на услуги юриста, подготовку документов, оплату госпошлины при подаче иска в суд)
• расторжение договора участия в долевом строительстве

Когда просрочка сдачи дома превышает два месяца, покупатель по закону имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор долевого участия и вернуть назад всю ранее уплаченную по нему сумму денежных средств с процентами за весь срок договора. В целях оповещения застройщика о планируемом расторжении направляется соответствующее письмо. Также в письменном уведомлении указываются все основные реквизиты договора долевого строительства (номер, дата подписания, регистрационные сведения). Договор считается автоматически расторгнутым уже в день непосредственной отправки правильного составленного уведомления. После получения указанного уведомления у застройщика есть 20 рабочих дней на погашение всех требований дольщика в добровольном порядке.

При расторжении ДДУ любой застройщик обязуется вернуть всю сумму, внесённую и равную цене договора. А ещё строительная компания уплачивает проценты за длительное пользование денежными средствами, полученными ей от участника долевого строительства. Размер указанных процентов высчитывается по формуле – 1/150 ставки ЦБ за каждый день, начиная с даты перечисления средств компании и до дня возврата всей суммы обратно на его банковский счет.

Если застройщик требует подписать акт

Когда дом практически построен, но официальное разрешение на ввод дома в полноценную эксплуатацию отсутствует, застройщики иногда идут на уловки и предлагают участникам долевого строительства заранее подписать акты приёма-передачи. Так бывает в случаях, в которых здание полностью готово, но квартиры не имеют отделки, лишены водоснабжения или отопления, придомовая территория совместного пользования ещё не облагорожена, либо обнаруживаются прочие недоделки и недостатки. Часто бывает, что указанные акты приема-передачи застройщик предлагает подписывать без указания конкретной даты подписания акта, и позже проставляет в них даты задним числом или тем числом, которое наиболее выгодно самой компании с целью ухода от ответственности.

Не следует соглашаться на подписание передаточного акта, так как данный документ считается не имеющим юридической силы, то есть недействительным. С таким актом жильё не будет зарегистрировано в БТИ, покупатель не станет полноправным законным владельцем и не получит кадастровый и технический паспорта с указанием точной площади в квадратных метрах, планировки и прочих параметров объекта недвижимости. А также покупатель недвижимости не сможет подать заявление на имущественный налоговый вычет.

Если застройщик заставляет подписать акт при отсутствии разрешения, он наверняка будет действовать незаконно и противоречить ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ, чтобы избежать взыскания неустойки и обмануть участника осуществляемого долевого строительства.

Есть и другой случай, также являющийся манипуляцией со стороны девелопера в целях уменьшения затрат на компенсации, положенные покупателю по закону № 214-ФЗ. Дом готов и официально сдан с просрочкой, и вы собираетесь подписывать акт, но в тексте акта (в типовой форме акта, предлагаемой компанией к подписанию) видите указание на то, что «стороны не имеют друг к другу никаких финансовых и иных претензий». Поставив подпись в указанном акте, вы как бы соглашаетесь с тем, что в будущем не будете подавать в суд, поскольку «добровольно отказались от претензий к нему». Так вы начинаете думать после подписания акта. Однако, подобная формулировка в акте приема-передачи, на самом деле не действительна, не лишает вас прав на обращение в суд по просрочке и любым строительным недостаткам жилья, поскольку подобная формулировка в акте является не более чем «уловкой» застройщика, или как сейчас модно выражаться «элементом социальной инженерии», которыми часто злоупотребляют настоящие мошенники, искусственно создавая у жертвы убежденность в отсутствии у нее прав на что-либо. Тем не менее, и застройщики такие методы «взаимодействия» с покупателями квартир в ЖК и МФК часто используют. Поэтому нужно быть максимально бдительным и не расслабляться, привлекать на свою сторону квалифицированных юристов для проверки всех подписываемых документов как по заключению сделки приобретения жилья в новостройке, так и при ее получении по акту по завершению строительства. В отличие от риэлторов, которые обычно действуют в обоюдных интересах сторон сделки, получая свою комиссию, застройщики действуют в сделке только в своих собственных интересах, преследуя только одну цель – извлечение прибыли, и в процессе достижения этой цели часто максимально ущемляют права и законные интересы участников долевого строительства.

Что же в таком случае делать? Самое правильное – пригласить квалифицированного юриста, чтобы он вместо вас вел переговоры с застройщиком и консультировал вас о том, какие документы и с какими формулировками вас следует подписывать, а какие нет. Тем не менее, если вы готовы рискнуть и обойтись без юриста, то тогда можно попробовать настоять на исключении из акта формулировок «об отсутствии претензий», «о полном соответствии объекта требованиям закона и договора долевого участия» и т.д. – если вы на самом деле с этим не согласны. Можно также одновременно подготовить и направить застройщику претензию по срокам и качеству строительства, если срок нарушен, а качество строительства вас не устраивает, и у вас имеются требования устранения выявленных недостатков в построенном объекте недвижимости.

50% штраф в пользу потребителя

За неисполнение требования дольщика по уплате неустойки суд может также дать 50% штрафа от суммы исковых требований.

Обязательно в иске нужно заявлять и моральный вред. Вы можете указать любую сумму, но фактически суд дает сумму от 1 000 руб. до 50 000 руб. На сумму 50 000 и выше можно рассчитывать, если есть документы, свидетельствующие о морально нравственных страданиях.

Ответственность застройщика за нарушение прав потребителей = выплата штрафа в 50% от неустойки

Если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки.
В пункте 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей

предусмотрено, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам.

Убытки

Если в процессе ожидания передачи вам квартиры вы вынуждены были снимать жилье, то расходы за найм жилья. также можно взыскать с застройщика. Но в московском регионе существует такая судебная практика, по которой если вы имеете регистрацию в г. Москве или МО, то судьи, как правило, отказывают во взыскании убытков. Мотивируется это тем фактом, что снимать квартиру было необязательно, вы же имеете право проживать по месту регистрации. Тот факт, что люди собственно и покупали квартиру в связи с тем, что проживать по адресу регистрации нет возможности, как правило, судом не учитывается. Иная ситуация, когда регистрация не в ближайшем регионе строительства квартиры, тогда суды более охотно удовлетворяют убытки. В любом случае заявлять подобные расходы нужно. Для этого у вас должен быть договор и расписки или квитанции, подтверждающие оплату по договору.

Про алгоритм действий можно сказать кратко:

1. Направление заказным письмом с описью вложения досудебной Претензии к застройщику (обязательный этап, иначе в будущем не будет возможности взыскать штраф в размере 50% от присуждённой неустойки);
2. Направление в суд искового заявления в случае отказа застройщиком выполнять действия, указанные в претензии.

О выборе суда (суд общей юрисдикции, либо арбитраж) и выборе территориальной подсудности лучше проконсультироваться с нашими юристами, поскольку каждый суд и судья имеет определённую репутацию в юридических кругах, исходя из которой возможно определить лучшую стратегию действий для получения 100% заявленной неустойки.

Какие законные основания для предъявления к застройщику требований о привлечении его к ответственности в связи с нарушением сроков в договоре долевого участия?

В соответствии со ст. 10 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором долевого участия неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Упущенная выгода, связанная с просрочкой строительства квартиры

В соответствии со Статьей 15 ГК РФ

Под убытками понимаются расходы которые, лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

По закону можно взыскать упущенную выгоду, но на практике получить ее очень сложно, для этого нужно хорошенько подготовиться. К примеру, вы имеете квартиру и после переезда в новую собирались ее сдавать. Если новая квартира не была передана вовремя, то вы не можете сдавать свою квартиру, и по закону с застройщика можно требовать взыскания упущенной выгоды.

Чтобы суд удовлетворил требования по упущенной выгоде, у вас должны быть заранее подготовленные письменные доказательства. Если брать пример из практики: https://www.s-u-d.ru/praktika/59/1647; то, чтобы взыскать неполученный доход от сдачи в аренду помещения нужно иметь ряд документов.

Первое — необходимо уведомить застройщика, что в связи с просрочкой передачи квартиры срываются планы по сдаче такой-то квартиры в найм, неполученный доход составляет такую-то сумму. При этом у вас должен быть реальный арендатор, готовый снять вашу квартиру, и это лучше подтвердить электронной перепиской и письмом о готовности снять вашу квартиру за определенную стоимость. Подобные приготовления нужно делать как только застройщик начнет опаздывать со сроками, оговорёнными договором долевого участия. Делать подобную переписку задним числом нет смысла — техническая экспертиза установит, если документы были подготовлены в другие даты, которые указаны в документах. В связи с тем, что мало кто заботится заранее о подобном приготовлении, суды отказывают в удовлетворении упущенной выгоды.

Юридическая помощь в расторжении договора и взыскании неустойки с застройщика

Практика показывает, что только небольшое число застройщиков, нарушивших срок сдачи объекта по причине задержки его передачи в эксплуатацию, соглашаются с требованиями дольщиков о расторжении ДДУ.

Участие на стороне дольщиков грамотного юриста по долевому строительству позволяет оперативно и быстро решить спорную ситуацию. Опытному юристу часто достаточно одного факта, что застройщик нарушил срок ввода в эксплуатацию, для того, чтобы правильно расторгнуть договор и взыскать неустойку.

Специалист анализирует условия договора, фактические обстоятельства и на основе этого формирует дальнейшую стратегию защиты интересов дольщика. Итогом такой работы становится прекращение договорных отношений с нерадивым застройщиком и получение с него компенсации за нарушение прав участников договора долевого участия.

С уважением к Вам и вашему бизнесу,

юридическая

Сроки передачи квартир по ДДУ

В письменном договоре есть два основных пункта о сроках:

1. Дата ввода дома в эксплуатацию.
2. Срок сдачи жилплощади.

По закону компания застройщика не может передавать здание дольщикам, пока не получено разрешение на ввод.

Время передачи определяется по-разному:

• с указанием квартала, к примеру, «в 3 квартале 2021 года», то есть, просрочка начнётся по его окончанию, с 1 октября;
• с указанием конкретной даты – «не позднее 1 октября 2021 года», значит просрочка пойдёт со следующего числа – 2 октября 2019 года.
• с учётом получения согласований на ввод в эксплуатацию указываются приблизительные сроки – квартал, и квартиры передаются дольщикам в течение месяца с момента получения разрешения.

Важно, чтобы время, обозначенное в договорах долевого участия всех жильцов будущего дома, было одинаковым для всех.

Несмотря на то, что строительные компании нередко пишут в договорах ДДУ, что срок не гарантируемый, планируемый, ориентировочный, и может быть увеличен, это не влияет на решение судей о взысканиях и штрафах. Строители просто не имею права затягивать время сдачи жилья.

Комплексный ремонт квартир под ключ

• Всё включено В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
• Без вашего участия После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
• Цена известна заранее Стоимость ремонта фиксируется в договоре.
• Фиксированный срок ремонта Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Подробнее о Сделано

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир «Квартира-без-Агента.ру»:

Если застройщик пытается в одностороннем порядке перенести срок ввода дома в эксплуатацию, то он явно нарушает права дольщика, как стороны договора долевого участия. Ключевое слово здесь — «в одностороннем порядке».

В законе ФЗ-214, регулирующем отношения дольщика и застройщика, действительно есть пункт (п. 3, ст. 6, ФЗ-214), в котором предусматривается невозможность застройщика завершить строительство дома в указанный в договоре срок. Но этот пункт закона позволяет застройщику всего лишь уведомить дольщика об этом казусе и предложить ему перезаключить договор с новыми сроками сдачи дома (или подписать допсоглашение к договору).

Дольщик при этом вовсе не обязан соглашаться на новые условия договора. Более того, дольщик имеет полное право требовать с застройщика неустойку за просрочку сдачи дома. Размер этой неустойки равен 1/150 текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки (п. 2, ст. 6, ФЗ-214).

На практике застройщики часто вносят в договор долевого участия различные пункты, смягчающие жесткие требования федерального закона ФЗ-214. Это делается в большей степени для психологического воздействия на дольщиков и не имеет под собой никаких законных оснований. Таким образом застройщики надеются избежать установленных законом требований о взыскании неустойки. В частности, в договоре может быть пункт о возможном одностороннем переносе сроков сдачи дома, с уведомлением другой стороны за два месяца. И даже условие, что при несогласии дольщика застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Все эти условия являются незаконными, так как противоречат сути ФЗ-214. Права дольщика здесь защищены законом, и он может предъявить застройщику требования о неустойке, а в случае отказа застройщика — обратиться в суд. Практика показывает, что в подобных случаях суды занимают сторону дольщика.

Если же дольщик поддался на уговоры застройщика или на незаконные формулировки договора и добровольно подписал допсоглашение о переносе сроков сдачи дома, то он сам ограничил себя в собственных правах. Тогда уже новый срок сдачи дома становится легитимным, и дольщику останется только ждать.

Другое дело, если покупатель квартиры заключил с застройщиком не договор долевого участия, а какой-нибудь другой тип договора, например предварительный договор купли-продажи или предварительный договор долевого участия. В таком случае это выводит компанию-застройщика из-под регулирования закона ФЗ-214: условия договора здесь могут быть произвольные, а права дольщика сильно ограничены. Точнее сказать, в этом случае дольщик и дольщиком-то, в законодательном смысле, не является.

С чем связаны массовые переносы сроков строительства в России?

Что я должна делать при банкротстве застройщика моего ЖК?

Расторжение договора из-за нарушения срока сдачи дома

Закон о защите прав потребителя дает возможность отказаться от исполнения договора долевого участия, если застройщик не сдал дом в срок.

При этом на строительную компанию возлагается обязательство вернуть внесенные средства в срок не позднее 20-ти дней, а также компенсировать пользование полученными от дольщика средствами, уплатив проценты за весь период нахождения их на счету застройщик.

При невозможности достичь согласия сторон, спор рассматривается в суде; право на судебное разбирательство для граждан установлено ГК РФ и ФЗ №2300-1 (ст. 17).

Размер процентов для дольщиков-юридических лиц — 1/300 установленной ЦБ РФ ставки рефинансирования, для физических размер выплат удваивается.

Вы можете оперативно узнать правовую позицию в отношении вашей конкретной ситуации, воспользовавшись круглосуточной горячей линией юридической поддержки: