Возможно ли договором купли-продажи недвижимости предусмотреть, что он вступает в силу с момента оплаты покупателем задатка?


Что такое срок действия договора

ГК РФ (в частности, статья 425) использует понятие срока действия договора, но его определения не дает. Исходя из положений ст. 425 ГК РФ, договор начинает действовать с момента заключения или

раньше, если стороны распространили его действие на ранее возникшие отношения.

Окончание действия договора определяется сторонами самостоятельно, если относительно конкретной сделки нет указаний в законе. Как правило, стороны сами устанавливают срок.

Срок действия договора может быть ограничен по-разному:

  • конкретной датой. Например, «договор действует с 30 ноября 2020 года по 30 ноября 2021 года»,
  • неким временным периодом. Например, «1 год с момента заключения (подписания) договора»,
  • фактом (событием), с наступлением которого действие договора оканчивается,
  • исполнением сторонами всех своих обязательств по сделке, то есть достижением целей, ради которых она заключалась.

ВАЖНО проверять не только то, насколько правильно указан срок действия договора, но и насколько правильно сформулирован пункт о прекращении обязательства. Если не уточнить, что окончание срока действия договора означает окончание обязательств, они сохранятся, и договор будет действовать до момента, который обозначили как окончание их исполнения (п. 3 ст. 425 ГК).

Максимальный срок

Сроки действия госконтракта определяются на основании положений Гражданского и Бюджетного кодекса. Сам 44-ФЗ о госзакупках никаких требований к данному пункту договора не устанавливает. Это значит, что временной отрезок может быть установлен в любом диапазоне. Гражданский кодекс позволяет сторонам не указывать сроки вовсе.

Это важно знать: Защита прав потребителей закон о возврате товара

С учетом ч. 5 ст. 161 Бюджетного кодекса контракт не может длиться дольше лимитов бюджетных обязательств.

Главное, чтобы они не противоречили положениям действующего законодательство.

Договора, в которых срок действия является необходимым

Перед тем как прописать срок действия договора, проверьте, не является ли данное условие обязательным. Если это так, ошибка в формулировке способна не только повлечь споры, но и привести к аннулированию сделки из-за несоблюдения правил статьи 432 ГК.

Для большинства сделок срок действия договора (точнее, его окончания) обязательным условием не является. Но если конкретный вид сделки относит это условие к существенным, то стороны обязаны о нем договориться и включить в текст договора. Аналогично нужно поступить, если стороны сами считают срок действия договора таким условием (например, в рамках предварительного соглашения о будущей сделке). Чтобы понять, является ли условие о сроке договора необходимым, следует обращаться к нормам ГК РФ, которые регулируют конкретную сделку.

Например, сделка доверительного управления имуществом относит срок действия договора к обязательным условиям (ст. 1016 ГК РФ). Если срок не указать, договор считается незаключенным.

Для ряда сделок установлен максимальный (предельный) срок действия. Например, для некоторых видов аренды (п. 3 ст. 610 ГК РФ) или для сделки проката (п. 1 ст. 627 ГК РФ). В таком случае, если указать в договоре срок действия больше допустимого, его все равно будет считать равным предельному сроку, установленному ГК.

Для некоторых разновидностей договоров в отношении срока их действия существуют специальные нормы, например, для договоров:

  • страхования,
  • аренды,
  • комиссии,
  • лицензионного договора,
  • агентского договора,
  • поручения,
  • кредитного договора.

Как правильно прописать срок действия договора

Как прописать формулировку о сроке действия договора, зависит от того, заключают ли договор на неопределенный срок или этот срок ограничен. Варианты зависят от совокупности условий:

  • о каком сроке договорились стороны. В частности, договоры могут быть краткосрочными (несколько дней, несколько месяцев в пределах года), годовыми (срок – 1 год), среднесрочными (1–3 года) и долгосрочными (больше года и обычно на срок 3–7 лет). Допускается также заключение разовых договоров, при которых обязательство исполняется практически сразу после подписания (например, сделка купли-продажи);
  • как стороны решили сформулировать условие договора – без срока, с указанием конкретного срока, связать срок договора с исполнением обязательства сроком наступления определенного события или иначе;
  • есть ли какие-то указания о сроке действия договора в ГК РФ или других законах применительно к конкретной сделке.

Примеры формулировок

  • Пункт договора о сроке 1 год (или 2, 3 и т.д.): «Срок действия договора – 1 год с момента его заключения (подписания)» или «Договор заключен сроком на 1 год с момента его заключения (подписания)». Для точности формулировки можно дополнительно указать конкретную дату окончания действия договора.
  • Пункт договора о сроке действия, обозначенным конкретной датой: «Срок действия договора – по 31 декабря 2021 года включительно».
  • Пункт договора, заключенного на неопределенный срок и планируемого на дальнейшую пролонгацию: «Настоящий договор вступает в силу со дня его заключения и действует по 31 декабря 2021 года. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от исполнения своих обязательств в полном объеме и от ответственности за нарушение условий договора. Если ни одна из сторон не заявит в письменном виде в 30-дневный срок до окончания договора о его расторжении, срок действия настоящего договора продлевается на каждый последующий календарный год на тех же условиях».

Обратите внимание, что сама формулировка «неограниченный срок» не используется. Включать ее в условия без указания срока действия договора нецелесообразно. Фиксация срока и порядок пролонгации позволяют и подстраховаться, и предусмотреть автоматическое продление договора.

В целом же, если закон ничего не говорит о сроке, формулировка срока действия договора может быть самой разной. Главное – чтобы можно было однозначно определить, когда договор вступает в силу и когда его срок действия завершается.

Как правильно прописать в договоре условие, если срок действия договора ограничен законом? Здесь главное – не превышать предельный срок. Меньше – можно, больше – нельзя.

См. также Чек-лист по сроку договора

Иностранное законодательство и доктринальные подходы

Возможность установить начальный срок действия сделки предусмотрена § 163 Германского гражданского уложения (далее — ГГУ). Регулирование этой ситуации осуществлено путем отсылки к большинству норм об отлагательных условиях в сделке. Из § 158 ГГУ следует, что сделка, совершенная под отлагательным условием, порождает права и обязанности при наступлении условия.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Указанные положения, однако, не свидетельствуют о том, что в германском правопорядке сделка под отлагательным сроком или условием не порождает правовых последствий в момент ее совершения. Напротив, немецкой доктриной подробно разработана концепция правовой связи между сторонами сделки в «период неопределенности».

Предлагаем ознакомиться: Договор иждивения с пожизненным содержанием — это рента на квартиру

Не вдаваясь в подробности этой концепции, укажем только на некоторые свойства права ожидания, имеющие значение для исследуемого нами вопроса. По мнению Л. Эннекцеруса, такое право, порождаемое сделкой с отлагательным сроком, переходит по наследству и может отчуждаться, поскольку представляет собой имущество.

При наступлении отлагательного срока право ожидания трансформируется в полное право. Таким образом, сингулярное и универсальное преемство в праве ожидания сохраняет силу и для полного права. Кроме того, право ожидания, возникающее из сделки с отлагательным сроком, характеризуется тем, что должник до вступления сделки в силу может осуществить исполнение, что будет рассматриваться как досрочное исполнение, а не как возникновение неосновательного обогащения на стороне кредитора {amp}lt;8{amp}gt;. На право ожидания из условной сделки последняя характеристика не распространяется, поскольку условие, в отличие от срока, может не наступить.

Многие российские дореволюционные цивилисты, следовавшие германской традиции (Г.Ф. Шершеневич, Е.В. Васьковский, Ю.С. Гамбаров, И.М. Тютрюмов, К.Н. Анненков), тоже считали, что сделка может содержать отлагательный срок, имеющий такое же значение, как и условие, — с его наступлением возникает правоотношение {amp}lt;9{amp}gt;.

Хотя российской цивилистике не было известно понятие «право ожидания», некоторые ученые использовали эту конструкцию, дав ей собственное название. Так, Ю.С. Гамбаров характеризовал условные права как «юридически защищенное ожидание права», «промежуточное и нерешенное состояние права», «состояние бездействия», «состояние нерешенности», «приготовительное состояние» {amp}lt;10{amp}gt;.

О срочных сделках он писал, что «наступлению срока предшествует промежуточная стадия сделки» {amp}lt;11{amp}gt;. Несмотря на расплывчатость формулировок и неясность правовой природы промежуточной стадии, ученый наделял ее в точности теми же свойствами, которыми Л. Эннекцерус наделял права ожидания из сделок с отлагательным сроком. В том числе оборотоспособностью и возможностью досрочного исполнения.

Таким образом, германская, а вслед за ней и российская цивилистика, признавая возможность отсрочить вступление сделки в силу, применительно к обязательственной сделке лишили отсрочку всякого смысла. За счет конструкции права ожидания отношениям сторон обязательственной сделки до наступления срока было придано такое же значение, как и отношениям из сделки, вступающей в силу в момент ее заключения.

Иными словами, была нивелирована разница между несозревшим обязательством, т.е. обязательством, срок исполнения которого не наступил, и обязательством под отлагательным сроком. И в том, и в другом случае кредитор не имеет права требовать исполнения, должник по общему правилу может произвести досрочное исполнение, а права и обязанности могут быть предметом универсального и сингулярного преемства.

Л. Эннекцерус и Ю.С. Гамбаров осознавали этот эффект. Л. Эннекцерус писал: «Если теперь бросить взгляд на правовые последствия обязательственного права, связанного со сроком, во всей совокупности, то получится поразительный результат, а именно, что оно во всех отношениях трактуется как уже существующее, но связанное с определенным сроком, т.е.

направленное на платеж при наступлении срока, следовательно, как право требования, по которому еще не наступил срок» {amp}lt;12{amp}gt;. По мнению ученого, различия между сроком вступления обязательственной сделки в силу и сроком исполнения обязательства чужды сторонам сделки: «Кто обещает мне (например, путем акцепта векселя) уплатить через три месяца 100, совсем не думает о том, выражает ли он этим волю стать немедленно должником по обязательству, по которому еще не наступил срок, или же волю только вступить в обязательственное отношение лишь через три месяца» {amp}lt;13{amp}gt;. Этой же точки зрения придерживались многие классики немецкой цивилистики {amp}lt;14{amp}gt;.

Схожую позицию занимал Ю.С. Гамбаров. Сначала он определил два значения срока в сделке: «а) право будет считаться возникшим в момент заключения сделки, и только осуществление его отложено до наступления срока, б) наступлением срока будет обусловлено возникновение самого права» {amp}lt;15{amp}gt;. Но после анализа последствий совершения сделки с отлагательным сроком возникновения обязательства пришел к выводу о том, что «нельзя не заключить, что срочные обязательства существуют как обязательства с самого момента заключения срочной сделки и что только осуществление их отлагается до наступления срока» {amp}lt;16{amp}gt;.

Предлагаем ознакомиться: Выделение недвижимости в натуре образец

Противоречие вывода о тождестве отсроченного и несозревшего обязательств буквальному смыслу § 163 и 158 ГГУ Л. Эннекцерус объяснил спецификой «способа выражения, принятого под влиянием не обязательной в данном случае теоретической конструкции» {amp}lt;17{amp}gt;. Вероятно, германский законодатель избрал такую форму изложения правовых норм, поскольку стремился единообразно урегулировать вопросы включения условия и срока в любые сделки — и обязательственные, и распорядительные.

Но в отличие от обязательственной сделки право ожидания, порождаемое распорядительной сделкой с отлагательным сроком, имеет принципиально иное содержание, чем тот правовой результат, на который сделка направлена {amp}lt;18{amp}gt;. Например, германские ученые считают, что условная распорядительная сделка, переносящая право собственности, порождает условное право собственности. Это право оборотоспособно, но по своему содержанию кардинально отличается от обычного права собственности {amp}lt;19{amp}gt;.

Французский гражданский кодекс (далее — ФГК), в отличие от германской модели, оперирует понятиями условия и срока применительно к обязательствам, а не сделкам. Видимо, поэтому во французской цивилистике не возникла проблема соотношения срока вступления сделки в силу и срока исполнения обязательства {amp}lt;20{amp}gt;

В.И. Голевинский, придерживавшийся французской правовой традиции, сформулировал идею этого законоположения следующим образом: «Основное различие между сроком и условием состоит в том, что условие делает сомнительным самое существование обязательства, между тем срок вовсе не касается существования обязательства, а только отдаляет исполнение оного…» {amp}lt;21{amp}gt;.

Насколько мы можем судить, французская цивилистическая доктрина исходит из того, что начало действия обязательственного договора связано с моментом его заключения и не может быть отсрочено. Р. Саватье по этому поводу писал: «Срок — элемент договора, который не определяет его существования, а устанавливает лишь дату исполнения обязательства, возникшего из договора.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 4 из 5 )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Для любых предложений по сайту: [email protected]