Какой способ управления многоквартирным домом выбрать?

Понятие «управление многоквартирными домами»

Что собой являет дефиниция «упраравлление МКД»? Это правовой механизм, который направлен в первую очередь на достижение безопасных и благонадежных условий жизни простых граждан – владельцев жилых помещений на территории МКД. Более подробно основополагающие характерные черты дефиниции представлены в ЖК РФ, в котором разъясняются все стандарты управления многоквартирным домом, процедура осуществления отбора управляющей организации или ТСЖ.

Помимо прочего, именно в представленном Кодексе впервые законодатель предлагает подробнейшее определение и результату руководства многоквартирными домами. Так, управление должно быть направлено не только на обеспечение благоприятных условий для проживания на территории жилых помещений, но и своевременно обеспечивать владельцев жилья коммунально-бытовыми услугами, а также быть нацелено на достижение консенсуса между владельцами по вопросам, касающимся капитального ремонта и содержания имущества.

Стандарты, цели и правила деятельности по управлению МКД

Основы управления многоквартирным домом, или проще говоря, стандарты, подразумевают под собой постановку конкретной цели — для чего необходим подобный правовой механизм. Цели и установки управления многоквартирными домами закрепляются нормами права в жилищной сфере РФ и имеют исчерпывающий перечень:

• гарантия обеспечения комфортабельных условий на территории жилых квартир в МКД;
• соответствующее содержание жилья, в том числе и общего имущества;
• взаимовыгодное пользование субъектами правоотношений общим имуществом на территории многоквартирного жилья;
• предоставление полнейшего спектра коммунально-бытовых услуг владельцам жилья.

Для осуществления этих целей законодатель разработал и целый перечень задач, которые позволят достичь воплощения на практике весомого результата от руководства многоквартирными домами:

• владельцы жилья должны осуществить поиск организации, являющейся поставщиком услуг и работ;
• хозяева жилых помещений должны организовать порядок предоставления жилищно-коммунального обслуживания, осуществив заключение договора управления многоквартирным домом с ЖСК, товариществом, управляющей организацией;
• коллективное собрание владельцев жилья должно контролировать объем поставленных услуг, качество проведения капитального ремонта даже в тот момент, если договор управления многоквартирным домом подписан с товариществом, конкретным ЖСК или управляющей организацией и пр.

Содержание общего имущества в многоквартирном доме

Условия договора управления многоквартирным домом подразумевают наложение на ТСЖ, ЖСК, или орган управляющей организации определенных обязательств, неисполнение которых приводит к применению санкций со стороны законодательства. В частности, данные требования, которые предусматривает законодательный порядок, прописаны в Постановлении Правительства РФ под № 491.

Перечень требований руководства общим имуществом и многоквартирными домами признается открытым и может быть дополнен ФЗ. Следует отметить, что внесение дополнительных условий управления общим имуществом входит только в федеральную компетенцию и никоим образом не может быть осуществлено органами МСУ.

При этом следует отметить, что минимальный перечень услуг и работ, необходимых для руководства общим имуществом (в том числе для осуществления услуг по проведению капитального ремонта жилья), до сих пор не разработан органами госвласти.

Это детерминируется тем, что руководство многоквартирными домами в каждом конкретном случае имеет свои конкретные индивидуальные параметры. Кроме того, разработка универсального списка может ограничить собой поле деятельности ТСЖ, ЖСК или управляющей компании.

Управление управляющей организацией (УО)

Это самый распространенный способ управления многоквартирными домами, все работы по содержанию и ремонту большинства многоэтажек в нашей стране проводятся специалистами УО.

Жилищный кодекс РФ требует, чтобы управляющая компания выполняла абсолютно все работы, которые предусмотрены минимальным перечнем и заказаны ей собственниками по договору. При этом УК может нанимать другие подрядные организации, но всю ответственность за качество услуг несет именно она.

Чтобы начать работать с управляющей организацией, необходимо сначала заключить с ней договор. Для этого нужно, чтобы на общем собрании собственники сами выбрали, какой организации они готовы доверить управление, и утвердили условия договора. В реальности же часто бывает, что жителям дома так и не удается собраться вместе и обсудить эту важную проблему.

Если собственники самостоятельно не выбирают управляющую организацию, последняя определяется по результатам конкурса

Чтобы дом все-таки не остался «бесхозным», роль инициатора общего собрания берут на себя органы местного самоуправления. Если собственники самостоятельно не выбирают управляющую организацию, то последняя определяется по результатам конкурса.

Управляющая компания должна приступить к своим обязанностям в течение тридцати дней после заключения договора.

Существенные условия договора управления многоквартирным домом — те моменты, без достижения согласия по которым договор считается незаключенным.

Жилищный кодекс РФ устанавливает, что в договоре управления многоквартирным домом в обязательном порядке должны быть согласованы следующие условия:

1. состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2. перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4. порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору управления.

Помимо существенных условий, предусмотренных законодательством, таковыми являются любые условия, по которым собственники решили достичь соглашения с УК. Например, помимо условий о порядке контроля за деятельностью УК, собственники могут настоять на утверждении конкретной формы годового финансового отчета.

Сроки заключения договора могут быть разными. Закон предоставляет довольно большой разброс: от 1 года до 5 лет. Правда, на 5 лет договор можно заключать, только если собственники выбрали управляющую компанию на общем собрании. Если же управляющая организация выбрана для дома по итогам конкурса, проведенного органами местного самоуправления, максимальный срок договора не может превышать 3 лет.

Договор управления может быть расторгнут раньше оговоренного срока. Причины расторжения:

1. Соглашение сторон.
2. Решение суда при существенном нарушении договора управляющей компанией или собственниками помещений.
3. Общеё собрание собственников помещений приняло решение о расторжении договора с управляющей организацией и выборе новой компании (Жилищный кодекс РФ / статья 162).
4. Одна из сторон подала заявление о том, что она не намерена продолжать работу по договору, за два месяца до прекращения действия договора.

Плюсы управляющей компании:

• Домом управляют профессионалы;
• Расценки на управление бывают невысокими даже для небольших домов;
• Жильцы могут влиять на качество услуг (жаловаться на свою УК в Жилинспекцию либо досрочно её менять);
• Собственникам нужно меньше тратить времени и сил на содержание и ремонт своего дома, достаточно участвовать в общих собраниях не реже 1 раза в год.

Минусы управляющей компании:

• Собственникам труднеё проследить, на что именно тратятся их деньги;
• УК может разориться или обанкротиться, соответственно, все накопленные деньги жителей уйдут «в никуда»;
• Собственникам трудно согласовать условия договора, которые в большей степени защищали бы их права;
• Возможно неисполнение договорных отношений.

Обязанность собственников по управлению МКД. Выбор управляющей организации

Несмотря на то, что законодательный порядок предусматривает различные формы управления многоквартирным домом, основная обязанность возлагается все же на собственников жилых помещений. Это регламентировано ст. 39 ЖК РФ, в которой прописано, что на собственников жилых помещений возлагается обязанность осуществления капитального ремонта, а также должного ухода за общим имуществом.

Это необходимо осуществлять с целью поддержания недвижимости в оптимальном состоянии, что не будет нести риск для лиц, которые проживают на территории жилых помещений.

Если сделать отсылку к ст. 161 ЖК РФ, то хозяева недвижимости должны в обязательном порядке осуществить выбор способа управления многоквартирными домами. В другой ситуации это обязательство переходит на муниципальный орган власти, который ориентируясь на ст. 162, воплощает на практике выбор способа управления многоквартирным домом. При этом отбор будет происходить между ТСЖ (товариществом), ЖСК и управляющей компанией для осуществления деятельности, направленной на проведение капитального ремонта, управление общим имуществом и поддержание его в оптимальном состоянии.

Членство в ТСН

Членами и учредителями ТСН могут быть собственники жилых и нежилых помещений в доме.Также членами товарищества могут быть юридические лица, которым перечисленные выше объекты общего пользования принадлежат на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Членство в ТСН возникает у собственника на основании письменного заявления о вступлении в товарищество (ч.1 — 5 ст.143 ЖК РФ). Если в МКД уже создано товарищество, то лица, купившие квартиры или комнаты в этом доме, также могут стать членами ТСН на основе права собственности на помещения.

Минстрой предложил включать всех собственников жилья в ТСН
12366

4

Членство в ТСН прекращается после подачи заявления о выходе из товарищества или с момента прекращения права собственности на помещение в МКД.

В ТСН должен быть заведён реестр членов товарищества. В реестре должны содержаться сведения о всех членах ТСН, размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на нежилые помещения в доме. Член ТСН должен предоставить о себе достоверные сведения и вовремя оповещать правление товарищества об их изменении.

Выбор и изменение способа управления МКД. Непосредственное управление собственниками

Чтобы услуги по управлению многоквартирным домом были воплощены на практике в интересах владельцев, коллективное собрание должно провести голосование по теме способа осуществления подобной деятельности. На сегодняшний день законодательство предусматривает три основных способа осуществления деятельности по управлению общим имуществом (направленное на содержание здания и проведение капитального ремонта):

• непосредственное управление МКД;
• руководство общим имуществом (с целью проведения капитального ремонта) посредством заключения договора с ТСЖ, ЖСК или иными кооперативными организациями;
• руководство общим имуществом (в том числе и проведение капитального ремонта) посредством услуг управляющих компаний.

Непосредственное управление МКД, осуществляемое самолично хозяевами недвижимых объектов, является достаточно распространенным способом управления общим имуществом. Это связано с тем, что владельцы недвижимости имеют все возможности осуществлять управление многоквартирными домами без привлечения ЖСК или создания ТСЖ. При этом следует отметить, что за управление многоквартирным домом собственниками помещений не взимается дополнительная плата, что позволяет сократить финансовые расходы.

При необходимости владельцы жилых квартир могут трансформировать способ управления домами многоквартирного типа. Это может детерминироваться как неисполнением деятельности (обязательств) по проведению капитального ремонта, так и непредоставлением коммунальных услуг, несмотря на то, что плата за проведение подобных работ осуществлялась своевременно, то есть в указанный срок.

Как выбрать способ управления домом

Владельцы жилых помещений могут выбрать один из способов управления на собрании, которое может быть проведено:

• очно (собственники квартир собираются в назначенном месте и проводят голосование, в котором каждый принимает участие);
• заочно (владельцы получают бюллетени и в указанное время приносят их уже заполненными).

Второй метод, как правило, применяется в тех случаях, когда на собрание большинство собственников не пришло.

Пределы ответственности УК, ТСЖ и кооператива

Законодательное начало предусматривает определенную ответственность ТСЖ, ЖСК и УК перед собственниками за ненадлежащее исполнение деятельности (в том числе, направленной на осуществление капитального ремонта). Ответственность за осуществление деятельности ТСЖ или же ЖСК регламентируется ч. 2 ст. 161 ЖК РФ.

В частности, ЖСК или товарищества обязуются в указанный срок осуществлять работы, направленные на содержание имущества в надлежащем состоянии, и проведение капитального ремонта.

При этом подобные типы услуг они могут проводить собственными силами и одновременно привлекать сторонних сотрудников по трудовому договору (плата за работы предусмотрена).

В том случае, если договор заключается с УК, то товарищества или же жилищные кооперативы осуществляют контроль за деятельность таковых организаций. В частности, надзор организуется и за тем, раскрывают ли управляющие организации конфиденциальную информацию о том, как происходит плата за предоставленные услуги, в каком размере и пр.

Устав ТСН

Предоставляемый на госрегистрацию устав ТСН должен соответствовать нормам Гражданского и Жилищного кодексов. Согласно п.2 ст.123.12 ГК РФ, устав ТСН должен содержать в его наименовании слова «товарищество собственников недвижимости«. Также в документе должны быть указаны следующие сведения:

• место нахождения;
• предмет и цели деятельности товарищества;
• состав и компетенции органов ТСН;
• порядок принятия решений, включая вопросы, решения по которым принимаются единогласно или большинством голосов.

Устав ТСН принимается на общем собрании собственников помещений в МКД большинством голосов от общего числа голосующих (ч.2 ст.135 ЖК РФ). Решение ОСС считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания при наличии кворума (п.1 ст.181.2 ГК РФ). Решение собрания может приниматься на заочном голосовании.

ГИС ЖКХ и заочные голосования
26083

2

ТСН считается созданным после его госрегистрации (ФЗ №129 от 08.08.2001 года «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»). При государственной регистрации ТСН представляются протокол общего собрания собственников помещений в МКД с принятым решением по вопросу создания товарищества (ч.5 ст.136 ЖК РФ).

В предоставляемом протоколе ОСС также должны содержаться следующие сведения:

• об утверждении устава ТСН;
• о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в МКД за создание товарищества;
• о принадлежащих проголосовавшим лицам долях в праве общей собственности на нежилые помещения в МКД.

Также прилагается устав товарищества. ТСН должно иметь печать со своим наименованием, расчетный счёт в банке, прочие реквизиты.

Порядок управления вновь построенным многоквартирным домом застройщиком

До тех пор, пока не будет заключен договор управления (объект которого – МКД), законодатель обязывает оформлять договор с непосредственным застройщиком здания. При этом следует помнить о том, что между застройщиком и иными субъектами правоотношений договор может быть заключен не позднее, чем истекут 5 суток после ввода в эксплуатацию здания.

Кроме того, ЖК РФ, строго регламентирует срок договора, который заключается между застройщиком и управляющей организацией (при том, что объект такого контракта – вновь построенный МКД). Так, между застройщиком и УК не может быть заключен официальный договор, на срок от 1 года до 3 лет в том случае, если проводился открытый конкурс. Если подобный конкурс не был воплощен на практике, то договор с застройщиком и УК не может превышать срок, равный 3 месяцам.

Исполнители коммунальных услуг и их качество

Любой договор, который заключается между субъектами правоотношений, подразумевает не только объект соглашения, но и основные цели, а также результат его подписания. Кроме того, в типовом договоре прописывается лицо, которое будет считаться исполнителем коммунальных услуг. Это могут быть как УК, так и ТСЖ, и жилищные кооперативы.

Вне зависимости от того, кто будет осуществлять управление МКД, на уполномоченные лица возлагаются обязательства поставки коммунальных услуг и осуществления иных работ, направленных на содержание общего имущества.

Если предоставление услуг будет осуществляться ненадлежащим образом (даже если плата со стороны собственников вносится своевременно), то возможны санкции в виде расторжения договора с УК, ТСЖ и ЖСК. Решение о применении санкций принимается на общем собрании собственников.

Жилищная сфера – одно из самых сложных правовых полей с юридической точки зрения. Это связано с тем, что многие собственники МКД не понимают саму суть управления недвижимым имуществом, в том числе как должна осуществляться плата за предоставленные услуги, куда можно обратиться в случае нарушения интересов и прав владельцев жилья.

Автор статьи