Переход права собственности на недвижимое имущество: момент, виды и порядок

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Возникновение прав на недвижимое имущество и обязанностей по его содержанию (Миронова А.Р.)

В соответствии с законом права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Является ли регистрация права законного владельца помещения в МКД ключевой в вопросе о моменте возникновения обязанности по внесению платы за помещение и коммунальные услуги, а также права дольщиков на участие в общем собрании собственников помещений в МКД? Для ответа на данный вопрос обратимся к нормативной базе и правоприменительной практике.

Государственная регистрация прав

При этом в соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей. Основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со ст. 17 Закона N 122-ФЗ являются: — акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции; — договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества; — акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений; — свидетельства о праве на наследство; — вступившие в законную силу судебные акты; — акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти; — иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним; — другие документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Возникновение права собственности на недвижимое имущество

Статьей 223 ГК РФ предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не определено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В силу ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения. Как следует из вышеприведенных норм, право собственности на недвижимое имущество возникает у приобретателя только с момента регистрации, а не с момента передачи такого имущества по акту от прежнего собственника. Значит ли это, что у нового владельца помещения, принявшего его по акту и поселившегося в нем, обязанность по несению бремени содержания данного имущества отсутствует?

Кто должен платить за коммунальные услуги?

Как следует из ст. 153 ЖК РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает: — у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; — у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора; — у арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; — у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; — у члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; — у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение; — у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство МКД) после выдачи ему разрешения на ввод дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи; — у застройщика (лица, обеспечивающего строительство МКД) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или другому документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Право собственности

Права хозяйственного ведения и оперативного управления

Право участвовать в собрании собственников помещений в МКД

Таким образом, обязанность по внесению коммунальных платежей за недвижимое имущество и право участвовать в собрании собственников помещений в МКД возникают с одного и того же момента — момента передачи недвижимого имущества по акту, несмотря на то что в законе это прямо не предусмотрено.

Приняв помещение по акту от застройщика, дольщики в силу закона обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Вполне логично, что они одновременно получают право участвовать в общем собрании и принимать решение о выборе способа управления домом еще до регистрации права собственности на помещения. Представляется справедливым распространить аналогичный принцип и на покупателей квартир по договорам купли-продажи: оплачивать жилищно-коммунальные услуги они обязаны также с момента приемки помещения по акту. По мнению автора, с целью устранения разногласий и необоснованных споров в данной связи следовало бы внести изменения в ЖК РФ, в частности указать в п. 5 ч. 2 ст. 153, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у приобретателя помещения по договору или другому законному основанию с момента его фактического принятия по акту или иному документу.

Это важно знать: Оспорить приватизацию квартиры: срок исковой давности

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Гражданско-правовые последствия изменения условия договора о моменте перехода права собственности

Ранее в публикациях, посвященных теме договорной политики фирмы*, мы обращали внимание читателей на то, что действующие нормы гражданского, налогового и бухгалтерского законодательства фактически формируют два возможных направления договорной политики.
Примечание:* Читайте статьи:- «Договорная политика или притворные сделки компаний: граница размыта»;- «Договорная политика организаций»

Первое заключается в том, что меняя вид или конкретные условия заключаемых организацией договоров, мы получаем возможность влиять на содержание данных бухгалтерской и налоговой отчетности, не затрагивая при этом реального экономического содержания осуществляемых операций и связанных с ними рисков.

Во втором случае, изменение содержания договоров компании непосредственно влияет и на фактическое содержание осуществляемых фирмой операций, корректируя и их экономический характер, и риски, связанные с их наличием в деятельности компании. Именно это — второе — направление договорной политики фирмы выходит в современных условиях на первый план.

Именно сегодня мы должны задать себе вопрос: можем ли мы с помощью условий заключаемых договоров сделать работу нашей компании более эффективной и менее рисковой, снизить неоправданное экономической реальностью налоговое бремя, не выходя при этом за рамки действующего законодательства? Безусловно — «да».

Такие возможности существуют, и именно такое направление деятельности менеджмента компании и является истинной договорной политикой фирмы, направленной на легальное улучшение условий и результатов ее деятельности, а не на фактически введение в заблуждение пользователей бухгалтерской отчетности и контролирующих органов.

Одним из действенных приемов договорной политики организаций, занимающихся торговой и/или производственной деятельностью, и, следовательно, реализующих товары (готовую продукцию) по договорам поставки, может стать определение условия договора о моменте перехода права собственности на реализуемые ценности.

Предметом договора поставки являются товары — материальные ценности (вещи), то есть объекты права собственности.

Согласно общей норме статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, данная норма является диспозитивной. Это означает, что покупатель становится собственником товаров в момент их передачи только при условии, что стороны договора не включили в него иное (отличное от определенного ГК РФ) условие о моменте перехода права собственности.

Отметим, что согласно статье 224 ГК РФ, передачей вещи признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, относительно которых продавец не принял на себя обязательства по доставке их покупателю.

Следовательно, стороны, заключая договор поставки, могут определить в нем, что моментом перехода права собственности на товар будет являться не передача ценностей, а какой-либо иной момент.

Таким моментом может быть определен момент оплаты товаров, момент истечения определенного срока с даты его получения покупателем и так далее.

И если такое условие будет внесено в договор, относительно оформляемых им поставок, будет действовать не предписание статьи 223 ГК РФ, а то условие, которое будет содержаться в данном конкретном договоре поставки.

При этом такое специальное условие не будет обязательным для сторон и в дальнейшем при заключении новых договоров или дополнительных соглашений к уже существующему договору.

Они будут вправе по обоюдному соглашению изменить его, приняв общее условие о моменте перехода права собственности (ст. 223 ГК РФ), или договориться о новом условии о переходе права собственности, которое будет отличаться как от условия ранее существовавшего договора, так и от общей нормы статьи 223 ГК РФ.

Условие договора поставки о моменте перехода права собственности действует самостоятельно по отношению к условиям договора о порядке передачи товара и его оплаты, однако при этом оно меняет правовые последствия исполнения сторонами сделки этих ее условий.

Неотъемлемым условием договора поставки как разновидности договора купли-продажи является условие о порядке передачи товаров продавцом покупателю. Согласно статье 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором. При этом в соответствии со статьей 457 ГК РФ срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю либо определяется договором поставки, либо согласно статье 314 ГК РФ должен представлять собой то, что согласно нормам ГК определяется как «разумный срок».

Статьей 458 ГК РФ определяется, что обязанность передать товар (если иное специально не определено в договоре) считается исполненной в момент либо вручения товара покупателю или указанному им лицу (если договором предусмотрена обязанность покупателя доставить товар), либо предоставление товара в распоряжение покупателя (если по условиям договора товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара).

Содержание этих норм ГК РФ показывает, что исполнение обязанности передать товар — это физическое перемещение товара от продавца к покупателю или физический допуск покупателя в место хранения товара. То есть, передача товара покупателю делает его владельцем ценностей, но не более того, так как момент приобретения права собственности может как совпадать, так и не совпадать с его физическим движением.

Особенности перехода права собственности на недвижимое имущество

Чтобы распоряжаться приобретенной недвижимостью, недостаточно оформить договор купли-продажи или долевого управления, получить имущество по завещанию или в дар. По закону собственником можно стать только после внесения записи о переходе права собственности в ЕГРН. Особенность обретения недвижимости в том, что между подписанием документа-основания для перехода права собственности и ее непосредственном оформлении в госоргане, проходит некоторый промежуток времени.

Во время ожидания интересы покупателя защищены законом, ведь есть риск, что продавец окажется недобросовестным и откажется явиться на регистрацию перехода права собственности. При оформлении сделки по отчуждению недвижимости нужно подготовиться к любым ситуациям и четко знать свои права и обязанности на каждом этапе сделки.

Выбор момента перехода права собственности как метод минимизации риска непогашения обязательств

Определяемый условием о моменте перехода права собственности объем прав покупателя на переданные ему товары определяет и экономическое содержание его действий по отношению к этому имуществу, то есть возможность извлечения из него экономических выгод. Только собственнику согласно статье 209 ГК РФ принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Следовательно, если в договор поставки будет включено условие о том, что право собственности на товары переходит к покупателю только после их оплаты, то покупатель, фактически получив товары, то есть став их владельцем, до момента оплаты их покупателю не будет иметь право никаким образом использовать их в своей деятельности, то есть продать, использовать в производстве продукции и т. п.

При этом он будет нести перед собственником обязательства по обеспечению сохранности этих товаров, и, соответственно, расходы по их хранению. В этих условиях покупателю будет совершенно невыгодно «затягивать с оплатой». И, следовательно, такое условие договора поставки о моменте перехода права собственности на товары будет служить продавцу дополнительным и весьма эффективным гарантом своевременного исполнения обязательства покупателя по оплате товаров.

С другой стороны, условие о моменте перехода права собственности «по оплате» может рассматриваться и как обеспечение дополнительных гарантий для организации-покупателя в случае, если товары оплачиваются покупателем предварительно (до их передачи). В этой ситуации независимо от того, что на момент оплаты товаров они продолжают физически находиться на складе организации-продавца, они переходят в собственность покупателя. Продавец при этом становится только владельцем этого имущества.

Являясь владельцем товаров, перешедших в собственность покупателя, продавец несет ответственность перед покупателем за сохранность этих ценностей и несет расходы по их хранению.

Включение в договор поставки условия о переходе к покупателю права собственности на товары в момент их оплаты наряду с условием об обязательной предварительной (до передачи) оплате товаров, делает необходимым для продавца иметь соответствующие товары в наличии на складе на момент получения платежа и, соответственно, быть собственником этих ценностей.

Напомним, что по общему правилу, определяемому пунктом 2 статьи 455 ГК РФ, договор купли-продажи может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. В рассматриваемой нами ситуации, соответственно, возможность не иметь на складе уже оплаченного покупателем товара для продавца исключается.

Предлагаем ознакомиться: Договор передачи имущества в собственность

Следовательно, для покупателя условие о моменте перехода права собственности по оплате при предварительной оплате товаров — это также дополнительная гарантия своевременного исполнения продавцом своих обязательств по передаче товара, невыполнение которых становится здесь максимально невыгодным для продавца.

Для чего нужна госрегистрация

Понятия «владелец» и «собственник» на первый взгляд тождественны, но это не так. Понять разницу будет проще на примере. Если гражданин купил квартиру на основании договора купли-продажи, выполнил все обязательства — он владелец. Но собственником покупатель станет только после того, как переоформит «право собственности». Тогда он сможет:

продать свою недвижимость;
обменять квартиру на другую;
сдать жилье в аренду;
передать недвижимость в залог при оформлении ипотеки или совершить иные действия, связанные с распоряжением имуществом.

Теперь необходимо определиться — когда происходит переход права собственности на недвижимое имущество. Во-первых, нужно основание, то есть факт передачи недвижимости, подтвержденный документально. Таким документом может быть (ст. 14 закона №218-ФЗ):

договор о приватизации имущества;
договор долевого участия в строительстве, если планируется получение квартиры от застройщика, или договор уступки прав требования;
договор купли-продажи;
свидетельство о праве на наследство;
договор мены;
договор дарения;
решение суда о разделе имущества;
соглашение об ипотеке;
соглашение о разделе имущества между супругами;
договор пожизненного содержания с иждивением.

Все эти документы являются первоисточниками для получения сведений о законности оформления права собственности. И если госслужащий потребует правоустанавливающий документ, необходимо предъявить один из перечисленных. Наиболее часто основанием для перехода права собственности становится договор купли-продажи имущества.

Участниками процессов, предполагающих переход права собственности, могут быть физические и юридические лица, родственники или третьи лица. К продавцу предъявляется ряд требований:

дееспособность;
достижение совершеннолетнего возраста;
наличие права собственности на недвижимость.

За недееспособных, несовершеннолетних граждан могут выступать их официальные опекуны с разрешения органов опеки и попечительства. Они же будут оформлять правоустанавливающие документы, участвовать в регистрации права собственности.

Законодательная база

Вопрос госрегистрации имущества регулируется следующими положениями в российском законодательстве:

Положения о госрегистрации

Что такое недвижимость, нужна ли госрегистрация

Положения закона позволяют определить, что относится к недвижимому имуществу. Согласно ст. 130, это вещи, тесно связанные с землей, не подлежащие перемещению. Также к ним относят морские и воздушные суда; объекты, предназначенные для размещения транспортных средств.

По ходатайству правообладателя информация о недвижимости вносится в реестр, а собственнику выдается либо документ о праве на имущество, либо на правоустанавливающем документе делается запись о произведенной регистрации.

Внесенная информация предоставляется заинтересованным лицам, причем не обязательно обращаться в тот же регистрационный орган, где осуществлялось внесение данных.

Ранее госрегистрация недвижимости осуществлялась на основании Закона №122-ФЗ от 21.07.1997 г., но с 01.01.2020 г. он окончательно утрачивает силу. С 2021 г. нужно руководствоваться Законом №218-ФЗ.

Документ содержит основные понятия об учете недвижимого имущества. Каждый объект заносится в специальный Реестр и наделяется собственным регистрационным номером. Согласно п. 5 ст. 1 закона, госрегистрация — единственное доказательство права владельца на имущество, которое может быть оспорено только в суде. В Единый госреестр вносятся сведения об объектах, которые прочно связаны с землей и не могут быть перемещены без нанесения им несоразмерного ущерба их назначению. То есть регистрироваться должны здания, сооружения, земельные участки, строительные объекты, машиноместа.

В Реестр вносятся сведения о правах и прекращении прав на имущество, об обременениях, о переходе права на недвижимость.

В Реестре объединены сведения о переходе прав и кадастровые данные, то есть при обращении гражданин может получить полную, достоверную информацию, отражающую историю объекта: кому и на каком основании он принадлежал, когда был передан и прочие данные. Все будет отражено в документе — выписке ЕГРН.

О защите прав покупателей до момента госрегистрации недвижимости

Согласно статье, если передача имущества подлежит госрегистрации, то право собственности возникает с момента внесения регистратором соответствующей записи. Это значит, что подписание договора об отчуждении имущества, а также оформление акта приема-передачи не означает переход права собственности. Оформив правоустанавливающие документы, покупатель становится владельцем, имеющим право требовать оформления имущества в собственность.

Гласит о том, что переход права собственности, осуществляемый на основании договора купли-продажи, подлежит госрегистрации. Данная статья имеет большое значение для имущества, поскольку напрямую касается защиты прав.

Согласно п.3, при нежелании прежнего собственника произвести перерегистрацию, покупатель может обратиться в суд для внесения записи в Росреестр в принудительном порядке. Если суд сочтет, что действия прежнего владельца необоснованны, запись будет произведена вопреки протестам продавца. Более того, последний должен возместить покупателю издержки, вызванные задержкой регистрации перехода прав.

Документ гласит о правах владельца, не являющегося собственником. Если гражданин владеет имуществом на основании заключенного договора или иного правоустанавливающего документа, он имеет право на защиту объекта.

Согласно постановлению, переход права собственности должен быть зарегистрирован. До этого оформленный должным образом и подписанный сторонами (а при необходимости — заверенный нотариусом) договор действителен. Это значит, что переданное имущество находится во владении покупателя, но распоряжаться им по-прежнему может только собственник.

В п. 62 Постановления также оговорено право покупателя отстаивать интересы в суде до регистрации перехода прав. Положительное решение по иску будет принято только при условии передачи имущества от продавца покупателю. Если же имущество не передано, покупатель вправе подать иск сразу с 2-мя требованиями:

о передаче имущества;
о принудительной регистрации перехода права собственности.

Это важно знать: Переоформление доли квартиры после смерти

Из положений законодательства следует, что операции с недвижимостью подлежат госрегистрации. Для этого необходимо иметь правоустанавливающие документы. Права приобретателя имущества и продавца защищены. При неисполнении условий перехода права собственности покупатель может обратиться в суд и потребовать осуществление принудительной регистрации перехода прав.

Что такое момент перехода права собственности на недвижимое имущество

Приобретателя недвижимости волнует вопрос, когда же можно полноправно распоряжаться недвижимостью? Согласно ст. 223 ГК РФ, если отчуждение имущества подлежит госрегистрации, момент перехода права собственности совпадает с осуществлением регистрационных действий уполномоченным лицом. О данном факте свидетельствует отметка на правоустанавливающем документе, содержащая информацию: ФИО сотрудника отделения Росреестра, дату. В итоге новому собственнику выдается выписка ЕГРН.

Когда переходит право собственности на квартиру, дом

Период перехода права собственности важен для исчисления налогов, льгот. Для налоговой инспекции будет важен момент приобретения права собственности.

По закону граждане, которые владеют имуществом более 5 лет, имеют право на освобождение от НДФЛ, связанного с получением дохода от продажи. Однако если имущество было подарено, получено по наследству, получено в ходе приватизации, приобретено по договору пожизненной ренты или куплено до 01.01.2016 г., срок сокращается до 3 лет. Началом исчисления срока является именно регистрация перехода права собственности.

Единственное исключение для недвижимости, полученной по наследству. Граждане, получившие свидетельство о праве на квартиру, дом, считаются его собственниками с момента смерти наследодателя. Подавая документы в налоговую, необходимо приложить копию свидетельства о смерти наследодателя, ведь свидетельство о праве на наследство будет датироваться датой, отличающейся от реального приобретения права собственности как минимум на полгода.

Поскольку зачастую имущество покупается на первичном рынке с использованием ДДУ, необходимо разграничивать понятия собственности и права требования. Если заключается ДДУ, владелец приобретает право требования квартиры от застройщика, но не собственности. Но как только недвижимость регистрируется на покупателя, начинается отсчет 5 лет для последующего получения льгот.

Если производится покупка гаража, машиноместа, пая в жилищном кооперативе, возникает право собственности.

Передача вещи и передаточный акт

Первый вопрос, к которому обращаются авторы, состоит в том, что такое передача по смыслу п. 1 ст. 223 ГК. По их мнению, в практике судов встречаются два подхода, один из которых состоит в признании передачей подписания соответствующего акта, а второй заключается в признании акта одним из доказательств передачи фактического владения {amp}lt;1{amp}gt;.

истец в обоснование виндикационного иска представил договор купли-продажи и акт передачи, ответчик же не представил вообще никаких допустимых доказательств, оправдывающих владение спорным имуществом. Презумпция законности фактического владения в нашем праве отсутствует. Поэтому в споре за вещь ответчик не вправе был отмалчиваться, занимая при доказывании пассивную позицию.

Состязательный процесс вынуждает сравнивать представленные сторонами доказательства. В данном споре истец доказательства представил, а ответчик — нет. Это позволило суду не рассматривать вопрос о фактической передаче имущества. Поэтому данное Постановление не позволяет утверждать, что передаточный акт рассматривается судом как передача в смысле п. 1 ст. 223 ГК {amp}lt;2{amp}gt;.

Более уместной была бы ссылка на Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.06.2003 N Ф08-2166/03. В нем суд назвал передаточный акт товарораспорядительным документом и указал, что отсутствие акта говорит о том, что покупатель не стал собственником. Очевидно, однако, что подобный акт не является товарораспорядительным документом и подобное утверждение редко встретишь в судебных актах. Данное решение стоит особняком.

Таким образом, авторы не смогли доказать существования двух подходов к определению передачи. Во всех приведенных авторами Постановлениях суды исследовали вопрос о том, было ли перенесено фактическое владение вещью. И потому верным является утверждение, что передаточный акт рассматривается лишь в качестве одного из доказательств по делу.

Однако данный вывод требует дополнительного обоснования. И здесь можно привести еще целый ряд интересных дел. В частности, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.09.2007 по делу N А21-7042/2006, в котором судом специально исследовался вопрос о необходимости составления передаточного акта. Один из участников спора утверждал, что отсутствие подписанного акта говорит и об отсутствии перехода собственности. Суд подобный подход отверг, указав, что нахождение вещи у покупателя говорит о состоявшейся передаче вне зависимости от подписания акта.

Очень четко значение акта приема-передачи сформулировано в Постановлении ФАС Центрального округа от 27.09.2001 по делу N А14-4713-01/188/24. В споре один из участников утверждал, что акт приема-передачи является товарораспорядительным документом, а потому собственность переходит лишь после подписания акта покупателем.

Суд с подобным подходом не согласился и указал следующее. Акт является отражением реальных хозяйственных операций, в частности передачи товара. Если товар реально не передавался (в данном случае он находился во владении третьего лица и во время покупки, и во время спора), вещь нельзя считать переданной, а право собственности не возникло.

Если акт является лишь одним из доказательств передачи реального владения, то в споре стороны могут использовать и другие доказательства. В частности, накладные или путевые листы также могут свидетельствовать о факте передачи (см.: Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 19.04.2005 по делу N Ф08-1559/2005, ФАС Поволжского округа от 25.05.2006 по делу N А12-25795/05С32, ФАС Волго-Вятского округа от 06.12.2005 по делу N А29-1911/2005-2э).

Таким образом, перечисленные в статье и приведенные выше решения позволяют сделать следующее заключение: передаточный акт является одним из способов оформления передачи вещи, в случае спора могут использоваться и другие доказательства передачи. Если в доказательство передачи владения один из участников процесса представил передаточный акт, а другая сторона не опровергла это доказательство другими, суд вправе сделать вывод, что владение было передано.

Именно такой подход, по существу, использовал ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 24.06.2003 N Ф08-2166/03. Суд отклонил заявление одной из сторон о том, что в отсутствие накладной передаточный акт не является достаточным доказательством передачи вещи. Идея Постановления проста — если одна из сторон представила передаточный акт, а другая не предъявила никаких доказательств отсутствия передачи, вещь считается переданной.

Далее авторы задаются вопросом: как соотносится с предложенной ими интерпретацией п. 1 ст. 223 ГК возможность продажи вещи с немедленным оставлением ее у продавца на ином праве (например, аренды), вещи, находящейся у покупателя или находящейся у третьего лица? Отмечая, что закон предусматривает лишь одну из описанных ситуаций (п. 2 ст.

224 ГК), авторы признают, что в жизни встречаются все три случая. Суды склоняются к тому, чтобы «приравнять данные случаи к передаче вещи» {amp}lt;7{amp}gt;. И здесь авторы привели немало актов в подтверждение именно такой трактовки. Рассмотрение проблемы они завершают выводом: «Это некое отступление от чистоты конструкции, оправдываемое практической необходимостью с учетом реалий. Однако это не может служить основанием для того, чтобы отказаться от совершенствования законодательных норм» {amp}lt;8{amp}gt;.

Подобный вывод может вызвать лишь недоумение.

О какой «конструкции» идет речь? О системе традиции? Однако необходимость отступить от жесткого требования передачи была осознана еще две тысячи лет назад. Более того, эта «конструкция» знала множество модификаций, связанных с исторической эпохой, национальными особенностями и множеством иных факторов. Так что едва ли уместно говорить о какой-то «чистоте» этой системы.

Конечно, не нужно отказываться от возможных изменений закона. Однако нужны ли они в данном случае? Авторы, видимо, отвечают утвердительно. А вот приведенная ими практика, скорее, говорит об обратном. В самом деле, зачем вносить поправки, если в описанных случаях переход владения не требуется и без них? Не нужно менять закон, если проблема решается путем толкования.

Кроме того, большинство приведенных авторами ссылок не убеждают в их правоте. Например, в качестве иллюстрации продажи имущества с оставлением его у продавца в аренду авторы ссылаются на Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.01.2007 по делу N А11-18727/2005-К1-14/758/4. Эту ссылку нельзя признать удачной.

Точно так же неубедительны ссылки на Постановления ФАС Дальневосточного округа от 03.05.2005 по делу N Ф03-А51/05-1/920, ФАС Волго-Вятского округа от 10.08.2006 по делу N А17-6901/5-2005 и от 24.08.2006 по делу N А11-1043/2005-К1-2/81. Во всех трех случаях споры касались продажи собственником арендованного имущества.

Предлагаем ознакомиться: Если квартира куплена до брака, может ли жена претендовать на неё после развода?

Суды признавали допустимость подобной продажи. Действительно, здесь имеет место переход права собственности на вещь, находящуюся у третьего лица. Загвоздка лишь в том, что споры касались недвижимости. Поэтому для перехода собственности требовалась не фактическая передача вещи (п. 1 ст. 223 ГК), а государственная регистрация (п. 2 ст. 223 ГК).

Однако авторы правы в главном. Суды признают специфику ситуаций, когда владение вещью находится у третьего лица или продавец должен остаться владельцем и после перехода собственности. Примером последней ситуации (так называемого владельческого конститута) может служить Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.09.

2004 по делу N Ф08-4312/2004. Продавец имел задолженность перед покупателем. Стороны пришли к соглашению о погашении долга путем передачи товара (риса). Рис «передавался» на току продавца и тут же был «возвращен» покупателем на ответственное хранение. Хотя по обстоятельствам спора было видно, что фактическим владельцем риса оставался продавец, суд сделал вывод о том, что при подобных обстоятельствах право собственности перешло к покупателю. Подобный подход едва ли может вызвать какие-то возражения.

Гораздо более спорной выглядит ситуация, когда владельцем вещи является третье лицо. К сожалению, авторы не рассмотрели подробно данный вопрос. В статье лишь констатируется, что судебная практика допускает подобные сделки, в доказательство приводится несколько судебных актов. Между тем исполнение обязательства по передаче вещи, находящейся у третьего лица, отличается значительным своеобразием. Постараемся исправить упущение авторов и проанализировать ситуацию.

Порядок и правила регистрации перехода права собственности на квартиру

Алгоритм действий заключается в следующем:

Сбор документов.
Обращение в Росреестр или оформление запроса посредством электронного портала.
Проверка регистратором документации и принятие решения о внесение записи о новом владельце.
Осуществление записи в ЕГРН.

В оформлении перехода прав может быть отказано по нескольким причинам: отсутствие правоустанавливающих документов, открытый спор о праве на владение имуществом, неточности в документации, нахождение имущества под обременением. Во избежание недоразумений, инициаторам обращения в госорган рекомендуется систематически проверять ход оформления документов на сайте Росреестра.

Прилагаемые документы

Для регистрации права собственности в Росреестр или МФЦ необходимо предоставить документы:

Удостоверение личности (паспорт). В госорган предоставляется копия и оригинал.
Заявление. Бланк документа выдается по месту регистрации.
Правоустанавливающие документы. Это может быть договор купли-продажи, дарения, мены, приватизации, ренты, свидетельство о праве наследования.
Кадастровый паспорт. В документе содержится вся информация об объекте. Если документ не был оформлен, необходимо поставить объект на кадастровый учет.
Справка о количестве зарегистрированных лиц (при переходе права на дом, квартиру).

заявления для госрегистрации

Перечень документов может быть расширен:

если продавец недвижимости состоит в браке, понадобится согласие супруга на отчуждение имущества;
при наличии несовершеннолетних детей, привлечении маткапитала для покупки продаваемого жилья, понадобится разрешение ООП;
в случае перехода права на долю имущества предоставляются письменные согласия всех содольщиков на продажу и отказ от преимущественного права покупки;
если происходит продажа жилья в ипотеке, оформляется разрешение финансового учреждения.

В некоторых случаях регистратор просит предоставить акт приема-передачи.

Для оформления земли подается заявление о выделении земельного участка, а полученное разрешение прилагается к документам для оформления перехода прав собственности.

Срок регистрации

Длительность осуществления действий по регистрации регламентируется ст. 16 Закона №218-ФЗ от 13.07.2015 г. Заявителю придется подождать:

7 дней, если заявление принимается регистратором, или 9 — при подаче заявления в МФЦ.
10 дней, если подаются документы для госрегистрации и осуществления кадастрового учета, или 12 при обращении в МФЦ.
5 дней при оформлении собственности на основании вступившего в силу решения суда.
5 дней при регистрации ипотеки жилого помещения. При этом свидетельство выдается, но с обременением (об этом свидетельствует запись в ЕГРН); владелец может распоряжаться имуществом только с согласия залогодержателя до полной выплаты кредита.
3 дня, если регистрация связана с наложением ареста на имущество.
3 дня, если оформление касается нотариально заверенной сделки, получения наследства, выделения имущества супруга.