Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» Елена Ряховская:
Согласно законодательству, управляющая компания обслуживает только многоквартирные дома (МКД) и оказывает . Данная услуга включает уборку лестничных площадках, обслуживание лифта, уборку прилегающей территории к МКД и пр. Вам данная услуга не может быть оказана, потому что ваш дом не состоит из квартир, поэтому ваш дом не может быть в управлении УК.
Скорее всего, ваш супруг заключил договоры с ресурсоснабжающими организациями. И те услуги, которые вы указываете, наверняка, вам оказываются.
Какие платежи в СНТ обязательные, а какие нет?
Как решать проблемы с управляющей компанией?
Для того, чтоб решить проблему, необходимо выяснить, за потребление какого именно ресурса и на какие нужды вы платите. Возможно, вам выставляются счета за уличное освещение.
В случае, если ресурсоснабжающие организации по нормативу начисляют вам плату за потребление ресурса, который вами не потребляется и не может быть потреблен, так как сети или трубы, например, для предоставления ресурса не установлены, не подведены, договор можно расторгнуть и списать задолженность, которой фактически нет.
Как правило, подобные вопросы всегда решаются в претензионном порядке. Ресурсоснабжающие организации редко доводят решения таких дел до суда.
Основания прекращения договора
Говоря о том, как расторгнуть договор с управляющей компанией, однозначно в силу вступают статьи ЖК РФ. Но жилищный кодекс в этом вопросе ссылается на иной свод статей – ГК РФ. В данном кодексе описаны причины, при которых документ может быть расторгнут или изменен:
- Добровольное соглашение обеих сторон на изменение или прекращение действия документа. Инициатором этого может быть как жильцы, так и управляющая контора.
- Если одна из сторон желает расторгнуть контракт по причине его серьезного нарушения второй, или по другому пункту, прописанному в документе.
- Если были изменены факторы, из которых изначально исходило составление документа, при условии что в договоре не прописано иное.
При совпадении одного или более пунктов, можно начинать процедуру по аннулированию договора. Все процедуры сильно различаются по проведению, это зависит от того, кто именно хочет аннулировать контракт. Проще всего действовать в случае несоблюдения или нарушения одной стороной пунктов, прописанных в контракте. Однако, если какую-либо сторону не устраивает деятельность и действия другой, она может побороться за отказ от работы с ней.
Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:
Кабальной, согласно ст. 179 ГК РФ, считается сделка на очень невыгодных для одной стороны условиях. Сторона, заключившая такую сделку, осознавала последствия и была вынуждена сделать это вследствие крайне неблагоприятного стечения обстоятельств, чем и воспользовалась другая сторона. Кабальность сделки определяет суд. В данной ситуации ее формальных признаков не видно.
Конечно, если УК требует оплаты газа и электричества, якобы использованных на участке, к которым они не подведены, это незаконно. Но, скорее всего, речь идет об оплате доли в расходе ресурсов для общих нужд, например, уличного освещения, дорог и охраны в поселке или СНТ, в состав которого входит данный участок. Степень освоенности участка автора вопроса при этом никак не влияет на регулярность этих платежей.
Мне известен прецедент, когда собственник, владеющей участком с домом, не подключенным к коммуникациям, пытался оспорить счета своей управляющей компании, но дважды проиграл суд.
За что я плачу взносы, если в СНТ нет инфраструктуры?
Нужно ли платить взносы в СНТ, если земля в собственности?
Мирный способ
Расторжения договора с управляющей компанией может быть осуществлено и более быстро. Осуществляется он по истечению срока действия прежнего договора.
При заключении договора выбираются срок его действия, а также условия, которые должны выполнять обе стороны. И когда данный срок проходит у сторон есть два варианта:
- Подать заявление на прекращение работы. И собственники, и УК имеет право сделать первый шаг к расторжению договора управления МКД. На это могут быть различные причины (безответственная деятельность одной из сторон, несвоевременная сдача денег, непредоставление отчета собственникам, плохое исполнение договора и т.д.). Подача заявления может быть проведена перед окончанием срока действия документа или в этот день.
- Ничего не делать. Таким образом, условия и сроки прежнего документа остаются те же, и он продлевается на такое же время. Но здесь есть один недочет: стоимость договора определяется ценой содержания и обслуживания многоквартирного дома. А эта стоимость определяется путем совместного обсуждения на общем собрании жильцов. А если собственники решили продлить действие договора, но не установили на общем собрании новую стоимость, то ее потом устанавливает орган местного самоуправления и передает в управляющую организацию. Остальные условия документа остаются теми же.
Обеим сторонам нравится их совместная работа – продление документа, не устраивает – прекращение. Главное принимать все решения на общем собрании. Для того, чтобы на собрании присутствовало максимальное количество жильцов дома, необходимо отправить уведомление за неделю до мероприятия. Уведомление может иметь различный вид: письмо, личное обращение, объявление на общем стенде.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Вы должны понимать, что договор на покупку земельного участка – это договор о приобретении права собственности. Договор на обслуживание данного земельного участка – это правоотношения, в которые вы вступили с соответствующей организацией. Вопрос о расторжении второго договора необходимо решать предварительно в претензионном порядке, а далее в судебном, предоставляя соответствующую аргументацию.
Самый простой путь – предоставить информацию о том, что данная сделка кабальная, однако лучше и весомее будет выглядеть тот факт, что данная земля не используется, а денежные средства можно трактовать как неосновательно полученное обогащение данной УК.
Если компания выбрана органом местного самоуправления
После сдачи МКД жильцам дается некоторое время на то, чтобы выбрать способ управления этим домом. И если собственники в отведенное время не проявили инициативу и не использовали эту возможность, управляющая компания выбирается на открытом конкурсе органом местного самоуправления. В таком случае аннулирование контракта осуществляется сложнее.
Важно знать! Расторгать договор в таком случае собственники могут лишь по истечению года его действия. Но и у управляющей конторы нет преимуществ в области продления действия контракта. Так как за 30 дней до окончания действия документа орган локального самоуправления собирает общее собрание жильцов, на котором решается вопрос о смене или продлении работы с УК.
Таким образом, за непроявленную инициативу при заключении соглашения с управляющей компанией, они получают некоторые санкции.
Отвечает руководитель отдела городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко:
Если вы купили участок и подписали договор с управляющей компанией, то его расторжение фактически невозможно. По аналогии с квартирой: даже если у вас там ничего нет и вы там не проживаете, общие расходы поселка на вывоз мусора, электричество и другие коммунальные платежи делятся на всех в равных долях.
Если вас не устраивают тарифы, вы можете инициировать общее собрание собственников с целью поменять управляющую компанию. Но не платить тоже не получится. Вам начислят пени, которые потом все равно придется оплатить.
Три критически важных нюанса при покупке участка под ИЖС
Участок оказался охранной зоной – что делать?
Основания и их формулировка
При отсутствии у управляющей компании необходимого опыта и при наличии недовольства от работы с жильцами жилого помещения, а также при наличии причин для расторжения соглашения нужно в таких фактах убедиться.
Удостовериться в достаточности причин для разрыва правоотношений по инициативе управляющей компании можно двумя путями:
- через обращение к специалисту в жилищном праве. Он сможет оценить сложившуюся картину с точки зрения российского законодательства,
- через ознакомление с практикой судов по аналогичным делам. Так, по итогам изучения оснований расторжения договора и вынесенных судебных решений вам будет легче определить, как сможет быть разрешена ваша ситуация в суде, и как она регулируется ГК РФ и ЖК РФ.
Имейте в виду! Чаще всего в подобных разбирательствах победу одерживает УК.
При этом причины расторжения соглашений с жильцами звучат следующим образом:
- множественные долги жильцов по оплате коммунальных услуг,
- долги собственников по оплате содержания дома и общего имущества в МКД,
- вмешательство собственников в работу УК, вследствие чего компания не может исполнять свои обязанности по сохранению общего имущества,
- жильцы настаивают на совершении действий, которые отсутствуют в соглашении,
- действия жильцов нарушают пункты соглашения, и их поведение является некорректным.
Посмотрите видео. Можно ли расторгнуть договор с управляющей компанией:
Расторжение договора через суд
Помимо мирного проведения процедуры существуют и вопросы, которые решаются преимущественно в суде. Такая процедура проводится в случае серьезного нарушения одной из сторон. Серьезным является то нарушение договора, при котором вторая сторона имеет большие убытки и не получает того, на что надеялась при заключении контракта.
Разрыв договора управления МКД происходит обычно при невыполнении условий:
- Периодическая задержка ремонтных работ и/или плохое качество предоставляемых услуг.
- Систематическое непредоставление отчетов о проделанной работе владельцам квартир в доме;
- Несогласованное проведение ремонтных работ и услуг, касающихся общедомового имущества.
- Причинение вреда имуществу дома, нецелесообразное использование денежных средств, выделенных владельцами жилых помещений.
В ЖК РФ указано, что претендовать на разрыв договора можно в случае любого невыполнения его условий. Но неважно: серьезное это нарушение, или нет.
Важно! Заявление в суд подается только после попытки устранения этой проблемы с другой стороной. Если после обращения к стороне, она не ответила в течение положенного времени (если это время не указано в договоре, стандартно оно составляет 30 дней), то с копией можно прибегать к судебным разбирательствам.
После решения об отказе от УК на общем собрании должен быть избран новый способ управления домом или новоявленная организация.
Форма, содержание и правила составления
Предусмотрено 2 вида уведомлений:
- для оповещения о собрании владельцев квартир, администрации (если есть неприватизированные квартиры, владельцем которых является муниципалитет) и управляющей компании
Составление уведомления - о расторжении контракта
В первом уведомлении нужно указать повестку дня собрания:
- принять решение об отказе от услуг действующего управляющего
- выбрать нового управляющего
Обязательно указываются:
- контактные данные для получения информации о собрании
- список инициативной группы, занимающейся сбором доказательств
- место, число и время проведения
Уведомление о расторжении направляется после того, как общее собрание приняло соответствующее решение. Документ можно написать от руки или набрать на компьютере, скачав образец уведомления о расторжении договора управления МКД из интернета.
