Можно ли подарить квартиру в ипотеке дочери?

За это время многое может измениться, планы у заемщика могут поменяться, к примеру, он может захотеть подарить ипотечную квартиру своему ребенку, супруге, родителям.

Но возникает логический вопрос: «Можно ли подарить квартиру в ипотеке, если долг еще не был выплачен?».

Решать вопрос со сменой собственника на квартиру, находящуюся в обременении банка, сложно и есть в этом деле свои тонкости, о которых пойдет речь ниже.

Порядок оформления дарственной на ипотечную квартиру в 2021 году

Если заемщик планирует подарить ипотечное жилье третьему лицу, тогда он должен:

1. Получить согласие банка на осуществление сделки по передаче жилья.
2. Собрать пакет документов для банка.
3. Составить дарственную.
4. Подать документы с заявлением в Росреестр для переоформления прав собственности на жилье.
5. Получить выписку из ЕГРН.

Как договориться с банком и подарить ипотечную квартиру?

Банки в единичных случаях соглашаются на смену собственника ипотечной квартиры. Если в будущем заемщик планирует подарить ипотечное жилье, тогда еще на стадии оформления и подписания договора с банком он должен настоять на том, чтобы в договоре значился пункт о возможном дарении жилья в пользу третьих лиц (с согласия банка).

Только в этом случае у заемщика есть хоть какие-то шансы подарить квартиру, находящуюся на обременении.

Если этот пункт будет включен в договор, тогда следующий шаг заемщика – согласовать с банком вопрос касательно дарения жилья, находящегося на обременении.

Для этого нужно:

1. Пойти в отделение банка, с которым заемщик заключал ипотечный договор.
2. Написать заявление о получении права на дарение квартиры. К заявлению нужно приложить документы на залоговую недвижимость, а также бумаги на то лицо, которому заемщик планирует подарить жилье.
3. Объяснить и при необходимости доказать сотруднику банка, почему тому стоит согласиться на смену заемщика (например, текущему заемщику затруднительно платить по ипотеке, а у нового владельца финансовое состояние гораздо лучше).

Алгоритм действий

Начальным этапом для дальнейших действий послужит получение разрешения от банковской организации.

Для этого необходимо потенциальному дарителю посетить учреждение и предоставить следующую документацию:

1. Удостоверение личности заявителя.
2. Документацию, подтверждающую прерогативу собственности предмета процедуры.
3. Предполагаемый текст соглашения о дарении.

После того как одобрение от учреждения получено, то нужно оформлять уже непосредственно договор перехода преференции обладания недвижимостью на другого человека.

Здесь следует иметь с собой бумажное сопровождение:

• паспорт владельца имущества;
• удостоверение личности принимающего в дар лица;
• свидетельство о преференции владения;
• техническая документация на жилье;
• кадастровый паспорт квартиры;
• выписка из единого реестра;
• если квадратные метры были приобретены в брачном союзе, то понадобится согласие второго супруга, прошедшее заверение у нотариуса;
• выписка из домовой книги;
• в случае затрагивания преференций несовершеннолетнего индивида – согласие на осуществление сделки от органов опеки;
• одобрение от кредитного учреждения.

Как оформить дарственную на квартиру в ипотеке? Особенности составления

Если заемщик получил письменное согласие банка на дарение ипотечного жилья, тогда стоит задуматься о составлении дарственной.

Документ оформляется в письменном виде, в тексте договора должна быть отражена следующая информация:

• данные о сторонах сделки: дарителя, одариваемого и кредитора (банка);
• информация о документах, на основании которых квартира является собственностью дарителя;
• документы на предмет сделки (техпаспорт и др.);
• информация о том, что квартира передается в дар на безвозмездных началах;
• права и обязанности сторон сделки (указать, что одариваемому переходит обязанность в выплате остатка долга по ипотеке);
• порядок передачи квартиры;
• информация о том, что передаваемое жилье находится в залоге у банка;
• подписи сторон (дарителя, одариваемого, ответственного сотрудника банка).

Дарственную необязательно заверять нотариально. Главное, чтобы договор был грамотно составлен и зарегистрирован в Росреестре.

Пройти процедуру регистрации дарственной нужно в течение 12 месяцев. Если не успеть в этот срок, тогда договор утратит свою юридическую силу.

Регистрация договора дарения ипотечной квартиры

Согласно ч. 3 ст. 574 ГК РФ дарственная должна быть оформлена в письменном виде и обязательно она должна пройти государственную регистрацию. Поэтому после подписания договора необходимо подать в Росреестр все необходимые документы.

В обязательном порядке следует предоставить ипотечный договор, где будет указана возможность передачи предмета договора другому лицу в качестве дарения. Также сотрудник Росреестра не примет документы от заявителя, если тот не предоставит письменное согласие банка на осуществление сделки.

Только при наличии этого документа, а также самого ипотечного договора можно зарегистрировать дарственную и в дальнейшем передать квартиру одаряемому.

Пошаговая инструкция

1. Первым делом вам необходимо решить, кому именно вы хотите подарить квартиру.
2. Далее, изучите свой договор ипотечного кредитования. Если у него имеется разрешение на осуществление подобной сделки, то можете явиться в банк.
3. В офисе банка сотрудники проверят вашу кредитную историю, а также, выяснят вашу платежеспособность и иные документы, которые характеризуют вас как клиента (позвоните предварительно в банк, уточните куда и когда можно подойти с ваши вопросом).
4. Если данные, полученные о вас, отвечают необходимым требованиям, вы переходите к следующему шагу.
5. Банк должен выдать вам письменное разрешение о том, что не против того, чтобы вы произвели подобную сделку.
6. После этого вы можете оформлять договор дарения у нотариуса, или без заверения у такового.
7. Затем оформляете право собственности на человека, в отношении которого вы осуществили сделку.

Казалось бы, всё очень просто, однако данная сделка имеет ряд нюансов. Познакомимся с ними подробнее

Куда обращаться?

Для того, чтобы получить разъяснения о возможности или невозможности осуществления дарения, вам необходимо явиться в офис кредитной организации, которая выдавала вам ипотеку.

Очень важно, чтобы офис этой компании располагался в одном с вами регионе, а также желательно в городе, где вы получали ипотечное кредитование, где приобрели жилье. Именно там вам дадут все указания, откажут или разрешат сделку.

Список необходимых документов

Когда банк дал согласие, наступает время оформления дарственной на квартиру, взятую по программе ипотечного кредитования.

Для госрегистрации договора нужен такой пакет документов:

1. Паспорта граждан РФ, принадлежащие дарителю и одаряемому.
2. Заявление на регистрацию.
3. Документ, подтверждающий право на недвижимое имущество.
4. Технический паспорт на ту жилплощадь, которая дарится одним лицом другому.
5. Одобрение второго супруга, которое необходимо заверить у нотариуса. Это нужно, если жилье покупалось в браке.
6. Выписка из поквартирной книги о лицах, зарегистрированных на данной жилплощади.
7. Одобрение со стороны опекунского совета. Запрашивается, когда сделка дарения касается прав недееспособных либо несовершеннолетних лиц.
8. Согласие банка.

Если у квартиры несколько владельцев, то они все должны подписать договор.

Отношения между дарителем и одаряемым иногда оформляют в простой письменной форме.

Однако лучше обратиться к нотариусу, так как такой подход поможет корректно составить документ.

Сам факт передачи недвижимого имущества в подарок обязательно на протяжении года зафиксировать в регистрирующем органе (читайте о регистрации дарения в Росреестре). Документ потеряет свою силу, если это не будет сделано.

Особенности оформления

Особенностью оформления данного договора является непосредственное участие банка. Договор нельзя оформить, пока нет разрешения от кредитной организации.

Договор дарения обязательно должен содержать тот факт, что недвижимость находится в залоге у банка, однако, в момент осуществления дарения, право на неё переходит от банка к новому собственнику. При этом, с дарителя не снимается обременение по осуществлению выплат в отношении кредитной организации.

Данное условие обязательно указывается в договоре, и без него невозможна регистрация прав собственности в Росреестре.

Сколько придется потратить?

Сделка дарения абсолютно бесплатна, но только если она происходит между близкими родственниками.

Однако, если сделка проводится между гражданами, которые являются друг другу посторонними людьми или дальними родственниками, то стороны обязаны платить 13% от суммы недвижимости.

В договоре прописывается, какая из сторон обязана уплатить данную сумму в виде налогов государству.

Кроме того, оформление новых прав собственности на новое лицо, подразумевает государственную пошлину в Росреестр в размере двух с половиной тысяч рублей.

Если вы прибегаете к услугам нотариуса, то они также является платными. А вот получение разрешения банка является бесплатной процедурой.

В какие сроки проходит сделка?

Сделка дарения осуществляется сразу же по факту получения вами разрешения от банка.

Как правило, и оформление в Росреестре займет одну рабочую неделю.

Рассмотрение банком вашего заявления на разрешение осуществления дарения может занять также от трех рабочих дней до одной недели, в зависимости от уровня загруженности кредитной организации.

В среднем, данная сделка может быть осуществлена в срок меньше одного месяца.

В каких случаях можно получить согласие банка на дарение ипотечной квартиры?

При рассмотрении заявления заемщика о дарении жилья другому человеку банк обращает внимание на следующие пункты:

• условия ипотечного договора. Если в соглашении будет обозначен пункт о возможной процедуре дарения жилья, находящегося в ипотеке, тогда банк рассматривает заявление. В противном случае зачастую банки отказывают заемщикам;
• процент оставшегося долга. Если заемщик погасил большую часть ипотеки, то он реально может получить согласие банка на дарение ипотечного жилья. Если же заемщик не погасил даже 50% от той суммы, что дал ему банк, тогда шансы на одобрение заявки снижаются;
• платежеспособность нового собственника. При рассмотрении заявки на дарение ипотечной квартиры банки обязательно интересуются, где работает человек, которому текущий заемщик планирует подарить квартиру, сколько он зарабатывает, как долго работает и т. д. Если финансовое состояние такого человека будет благоприятным, а текущий заемщик при этом утратит свою прежнюю финансовую стабильность, тогда банк может дать одобрение на осуществление процедуры дарения ипотечной квартиры.

Можно ли подарить ипотечную квартиру без согласия банка?

Некоторые люди ошибочно думают, что могут подарить ипотечное жилье кому-то из родственников. Однако, не имея согласия банка, сделать это невозможно.

Даже если даритель и одариваемый заключат договор дарения, то такой документ не будет иметь юридической силы, поскольку его придется затем регистрировать в Росреестре, а там никто не возьмет договор без согласия финансового учреждения, где заемщик брал ипотеку.

И даже если у заемщика есть какие-то связи, он хитрым способом осуществил регистрацию договора, то при обнаружении этого факта банк может потребовать аннулировать сделку и обязать заемщика погасить ипотеку преждевременно.

Если заемщик не выполнит требования банка, тогда кредитор в судебном порядке имеет право требовать продажу залогового имущества заемщика.

Требования к дарственной

Это основной документ, содержащий все ключевые аспекты процедуры. Поэтому его стоит составить корректно или доверить специалисту – нотариусу.

Готовый вариант дарственной содержит:

• Реквизиты трех сторон – дарителя, как прежнего владельца, одаряемого и самого банка.
• Данные о правоустанавливающем документе – договоре купли-продажи, по которому гражданин изначально приобретал в кредит жилье.
• Характеристика имущества, включая техническое описание.

Также:

• Факт безвозмездной передачи объекта. Одаряемый не должен вносить денег или оказывать дарителю какие-то услуги взамен.
• Указание прав и всех обязанностей сторон.
• Сведения о факте передачи прав собственности. Подчеркнуто, что одаряемый осведомлен о статусе жилья, что оно служит залогом.
• Подписи сторон.

По окончанию регистрации сделки одаряемый возьмем свидетельство о собственности (выписка ЕГРН), где будет указано обременение.

Стоимость сделки

Согласно законодательству, безвозмездная передача ипотечной недвижимости другому лицу облагается налогом. Согласно положениям 220 статьи в НК РФ, имеет значение родственные отношения между участниками сделки:

1. если в ней участвуют посторонние люди, то одаряемый платит 13% со стоимости объекта;
2. если родственники – налог отсутствует.

Считается близкая связь, т.е. дети, родители, бабушки-дедушки или полнородные сестры-братья.

Сама госрегистрация обойдется в 1000 рублей (пошлина).

Можно ли подарить квартиру, находящуюся в ипотеке, ребенку?

Квартира, купленная в ипотеку, до момента выплаты задолженности находится в залоге у банка. Только при согласии банка заемщик может осуществлять какую-либо сделку с недвижимостью, взятую в ипотеку.

Даже если банк и согласится на смену собственника, то он будет тщательно проверять его платежеспособность. А поскольку ребенок не имеет собственных доходов, то банк может отказать ему в оформлении сделки, даже в том случае, если у него есть согласие от родителей либо они подтвердили свою платежеспособность.

Если банк одобрил заявку заемщика на дарение ипотечной квартиры ребенку, тогда даритель должен заключить с одариваемым дарственную, взять письменное согласие в банке и отправить документы на регистрацию в Росреестр.

Кому разрешат подарить квартиру

Можно ли подарить дом в ипотеке? А квартиру? Для банка смена заемщика — процесс хлопотный. Дарение жилплощади, по которой еще не погашена задолженность, предполагает, что новому собственнику передаются не только квадратные метры, но и обязательства по кредиту. Ему предстоит в дальнейшем вносить ежемесячные платежи, оплачивать страховку и т. д.

Вероятность одобрения сделки повышается, если первоначальный заемщик выплатил более 50% от общей суммы по договору.

Соответственно, кандидатура получателя подлежит тщательному рассмотрению и изучению. Новый заемщик должен быть платежеспособным, укладываться в возрастные рамки, установленные конкретным кредитором. А от «старого» должника обязательно потребуют доказательства разумности и необходимости подобного перевода обязательств.

Если речь идет о наличии серьезной болезни, пригодятся выписка из медкарты, справка от профильного врача. При ухудшении материального положения — приказ об увольнении, копия трудовой книжки или справка 2-НДФЛ.

Важно! Если служба безопасности займодавца решит, что риски невозврата денежных средств повышаются при смене собственника, сделку запретят.

Ниже рассматривается отношение кредитных структур к разным категориям лиц — получателей квартиры.

Рекомендуемая статья: Как рассчитать ипотеку в Центр-Инвест на калькуляторе онлайн

О том, Как переоформить ипотеку на другого человека: порядок и условия, подробно в другой статье.

Квартира переходит к несовершеннолетнему или родственнику

Можно ли подарить квартиру в ипотеке дочери или сыну? Вариант — маловероятный, если ему еще не исполнилось 18 лет. Он считается недееспособным, еще не имеет своего дохода в пределах, достаточных для погашения задолженности. В 99% случаев банк не даст согласие на смену собственника.

Не помогут заверения родителей, что они возьмут выплаты по кредиту на себя, или обращение в суд для признания получателя дееспособным. Банки страхуются от подобных рисков и в большинстве случаев прописывают в соглашении запрет на передачу имущества несовершеннолетнему.

Если же заемщик по разным причинам хочет, чтобы квартира или дом достались конкретному сыну/дочери/племяннику, он может составить завещание и заверить его у нотариуса. Данная процедура законодательно не запрещена.

Можно ли подарить квартиру в ипотеке родственнику? Да, при условии, что он соответствует требованиям банка, платежеспособен, не достиг верхнего возрастного предела, установленного займодавцем, не имеет собственных кредитных обязательств.

Кредиторы не одобряют процедуру дарения недвижимости пожилым людям вне зависимости от степени родства. Считается, что из стабильного дохода — только пенсия, но ее не хватит на погашение задолженности. Исключение — предоставление дополнительного залога, поручителей или созаемщиков.

Получатель дара — супруг/супруга

В соответствии с действующим законодательством супруги автоматически становятся созаемщиками по Кредитному (ипотечному) договору и сособственниками приобретаемой недвижимости.

Важно! Банки настоятельно «рекомендуют» оформлять жилплощадь не в долевую, а в общую совместную собственность.

Случаев, когда супруг/супруга не включаются в список созаемщиков всего два:

• он/она не являются гражданами России. Некоторые банки отказываются от подобных ограничений и выдают кредиты резидентам РФ. Но большая часть кредиторов консервативна, не желая сотрудничать с теми, кто может в любой момент покинуть пределы страны и никогда сюда не вернуться;
• супруги заключили брачный договор, предусматривающий раздельное владение недвижимостью. В этом случае муж/жена не становятся созаемщиками и не могут претендовать на долю в купленной квартире.

Процесс дарения ипотечной квартиры супругу/супруге считается нецелесообразным и не практикуется. Изначально договор подразумевает общность владения, а значит, и ответственности. Возможны исключения, но в очень ограниченном количестве случаев, например:

• кредитный договор подписывался мужем/женой еще до вступления в брак;
• квартира приобретена в браке, но союз распался. Один из супругов хочет освободиться от ненужного ему имущества и передать его второму.

Рекомендуемая статья: Условия ипотеки ЮниКредит банка

Вне зависимости от причины передачи квадратных метров банк будет оценивать платежеспособность получателя с учетом всех действующих в кредитной организации требований и правил.

Дарение квартиры созаемщику

Созаемщики — особые люди в отношениях между залогодержателями и титульными заемщиками. Они в полной мере отвечают по долгам перед кредитором, но не всегда претендуют на квадратные метры. Можно ли подарить квартиру в ипотеке созаемщику (не мужу или жене)? Вопрос требует отдельного рассмотрения.

Отношения между основным должником и каждым созаемщиком регулируются дополнительными соглашениями. Например, ему выделяется доля в квартире в размере 25-30-40-50% при условии, что тот вносит на счет кредитора необходимую сумму. Если основной должник по разным причинам перестает платить по договору, банк автоматически переключает свое внимание на созаемщика. Ему не придется для этого даже обращаться в суд.

Перевод долга на созаемщика возможен (ситуация, когда им становится муж/жена, рассмотрена ранее). Например, основной должник хочет передать и обязательства, и имущество второму лицу, обозначенному в договоре, по состоянию здоровья, из-за невозможности в дальнейшем вносить платежи.

Важно! Вне зависимости от того, кому заемщик хочет подарить свое имущество, кредитор просчитает свои риски. Если по результатам анализа будет решено, что вероятность невозврата денег повышается, сделку запретят.

Чтобы займодавец отнесся к процедуре благосклонно, одариваемый должен иметь доход выше, чем у нынешнего плательщика. У него не должно быть долгов в банковских структурах и негативных записей в кредитной истории.

Можно ли взять ипотеку созаемщику и как увеличить шанс одобрения — подробно описано в другой статье на нашем сайте.

Можно ли подарить долю в ипотечной квартире?

Подарить долю квартиры, равно как и всю квартиру, находящуюся в ипотеке, можно только с согласия банка.

Согласно ст. 37 Закона «Об ипотеке» имущество, заложенное по ипотечному договору, может быть передано третьему лицу только с согласия залогодержателя (банка). Согласие должно быть выражено в письменном виде. Без него подарить даже долю в квартире, находящейся в ипотеке, нельзя.

В теории подарить квартиру, находящуюся в ипотеке, можно, но только с согласия банка, который и выдал заемщику деньги. На практике же далеко не каждому заемщику банк дает свое согласие на такую сделку, потому что он не хочет рисковать, вступать в отношения с новым заемщиком.

Но если даритель докажет, что банку выгодно дать свое согласие (например, укажет, что одариваемый является платежеспособным лицом), тогда есть шансы на получение одобрения банка.

Без письменного согласия банка подарить ипотечную квартиру невозможно (если только заемщик не погасит целиком ипотеку и не станет полноправным владельцем квартиры).